Beregn hvad boligen koster om måneden

Bidraget er den post, folk undervurderer

Renten står i lånetilbuddet med fed skrift. Bidraget står længere nede, og det er ofte den dyreste linje efter renten.

Det afgørende er, at bidraget ikke er én sats på hele lånet. Lånet deles op efter, hvor i boligens værdi det ligger: den del der ligger inden for de første 40 % af værdien betaler én sats, delen mellem 40 og 60 % en højere, og delen derover en tredje — typisk fire til fem gange satsen i det nederste interval. Jyske Realkredit skriver det direkte: lånets kontantværdi fordeles i belåningsintervaller.

Det er også derfor en større udbetaling er mere værd, end renteberegningen alene antyder. Kommer du under 60 %, forsvinder hele det dyre øverste interval — ikke bare renten af det.

De fire institutter er ikke i nærheden af hinanden

Bidragssatsen er en pris, ikke en sats fastsat ved lov. Vi har hentet den fra fire prisblade, og i det nederste interval er der mere end en faktor to mellem den billigste og den dyreste. På et lån i tredive år er det ikke en detalje.

Derfor er instituttet et valg i beregneren og ikke et gennemsnit. Vælg dit eget, hvis du har et. Vælger du markedsmedianen, får du midten af fire — hvilket er et fornuftigt udgangspunkt og ingens faktiske pris.

Ét hul skal du kende: Nordea Kredits kursskæring og stiftelsesomkostninger kunne ikke hentes fra deres prisblad. Vælger du Nordea, står de to linjer tomme i stedet for at låne et tal fra en af de andre.

Kurstabet: du skylder mere, end du får

Et fastforrentet realkreditlån udbetales ved at sælge obligationer. Står kursen i 98, får du 98 kroner for hver 100 kroner du skylder. De to kroner er ikke et gebyr, du kan forhandle — det er forskellen mellem gæld og provenu, og den følger dig hele vejen.

Kursskæringen er instituttets snit i den kurs, inden pengene når dig. Den er lille i tal og tælles med her, fordi den lander samme sted som kurstabet.

Det har en konsekvens, de fleste overser: tinglysningsafgiften på pantebrevet beregnes af hovedstolen, altså af gælden inklusive kurstabet — ikke af det beløb du får udbetalt.

Tinglysning: 1,25 % siden nytår

Den variable tinglysningsafgift på pant i fast ejendom faldt fra 1,45 % til 1,25 % den 1. januar 2026, og den faste afgift er 1.825 kr. På et lån på tre millioner er ændringen omkring 6.000 kroner.

Beregneren tager kun pantebrevet på realkreditlånet med. Skødet er en selvstændig afgift, og et banklån med pant koster sin egen tinglysning. Begge dele er reelle udgifter ved et huskøb — de er bare ikke det, den her side regner på.

Boligskatterne: to tal du selv skal hente

Grundskyld og ejendomsværdiskat beregnes ikke af købsprisen, men af de offentlige vurderinger — og af 80 % af dem. De 20 procents nedslag er forsigtighedsprincippet, som er indbygget i loven for at tage højde for, at en vurdering aldrig rammer præcist.

Satserne til ejendomsværdiskat er slået op og lagt ind: 5,1 promille op til progressionsgrænsen og 14 promille derover, hvor grænsen for 2026 er 9.706.000 kroner af beskatningsgrundlaget.

Grundskyldspromillen er en anden sag. Den fastsættes af din kommune, den er forskellig i alle 98, og den kan efter loven højst være 30 promille. Vi har ikke sat et tal ind for dig — feltet er tomt, indtil du slår dit eget op. Et gennemsnit ville se ud som et svar og være forkert de fleste steder.

Rentefradraget skal du selv oplyse

Der findes ingen national rentefradragssats. Værdien af fradraget følger din kommunes udskrivningsprocent plus kirkeskat, så den er forskellig fra kommune til kommune, og skat.dk oplyser ikke ét tal.

Tallet 33,1 % cirkulerer, som om det var loven. Det er én kommunes regnestykke. Vi sætter det ikke ind — feltet står tomt, og indtil du udfylder det, viser linjerne "rentefradrag" og "udgift efter skat" en streg i stedet for et tal. Et bruttotal, der står, hvor et nettotal skulle stå, er værre end ingenting.

Én del af fradraget kan citeres: for negativ nettokapitalindkomst op til 50.000 kr. — 100.000 kr. for ægtepar — beregnes et ekstra nedslag i skatten på 8 %. Det er derfor, fradraget er højere for de første renteudgifter end for resten.

Bidraget må du regne med. Løbende bidrag til reservefonds og administration er fradragsberettiget som renteudgift; det engangsindskud, nogle institutter opkræver ved stiftelsen, er det ikke, og det er ikke talt med her.

Hvad beregneren ikke ved

Den regner på et fastforrentet lån med afdrag. Afdragsfrihed, F-kort og rentetilpasning har andre bidragssatser og en anden risiko. Den kender ikke ejerudgifter, forsikring eller vedligehold. Og den viser bidraget for det første år — bidraget beregnes af restgælden og falder, efterhånden som du afdrager.