Qué rentabilidad deja un piso en alquiler
El precio, el alquiler mensual y lo que cuesta tener el piso. Salen las tres rentabilidades que se usan en España — bruta, neta y sobre el capital invertido — y el flujo de caja mensual.
Sus datos
Su resultado
Fórmula
Tres rentabilidades que no miden lo mismo
La bruta es el alquiler anual entre el precio, sin descontar nada: 950 € al mes sobre 200.000 € son 5,70 %. Es la cifra que aparece en los anuncios porque es la más alta de las tres.
La neta descuenta las semanas vacías, los gastos corrientes y el IBI, y divide entre el precio más los gastos de compra: 3,86 %. Casi dos puntos menos, y esa diferencia es la que decide si la operación tiene sentido.
La rentabilidad sobre el capital invertido mira otra cosa: qué renta el dinero que se puso realmente. Con 60.000 € de entrada y 20.000 € de gastos, el flujo de caja de 4.012,31 € sobre esos 80.000 € da 5,02 % — por encima de la neta, porque la hipoteca hace palanca.
Las semanas vacías son la diferencia entre un anuncio y un casero
Tres semanas sin inquilino convierten 11.400 € de alquiler anunciado en 10.742,31 € cobrados. La comunidad, el seguro y el IBI, en cambio, se pagan igual.
Es el ajuste que casi ninguna rentabilidad publicada incluye, y el que más se nota en pisos que rotan mucho.
El interés aquí es plano, y conviene saber por qué
La página calcula el interés como capital pendiente por el tipo, sin saldo decreciente. En una hipoteca francesa el interés baja cada año conforme se amortiza, así que este cálculo es prudente a partir del segundo año.
Pero tira también en el otro sentido: la amortización del capital no figura como salida de caja. En la cuenta corriente de un casero con hipoteca, la cuota entera sale cada mes, no solo el interés. El flujo de caja de arriba es por tanto una cifra intermedia, no lo que queda en la cuenta.
Los gastos de compra no se recuperan
ITP o IVA con su AJD, notaría, registro, gestoría y, si la hubo, la agencia. Ese dinero sale del mismo bolsillo que la entrada y no vuelve al vender, y por eso entra tanto en la base de la rentabilidad neta como en el capital invertido.
Esta página no pone cifras a ninguno de esos conceptos: los tipos cambian por comunidad autónoma y por año, y no se han comprobado aquí en dos fuentes. Los campos son suyos.
Lo que no está
La tributación del alquiler no entra en el cálculo. Tampoco la revalorización del inmueble, que para muchos compradores es la mitad del motivo y que esta página no intenta adivinar.
Lo que sí hace es separar tres cifras que suelen confundirse, y dejar claro cuál de ellas es la que se anuncia.