Ce que rapporte vraiment un investissement locatif

Le rendement affiché dans une annonce est le loyer sur le prix, et rien d’autre. Ajoutez les frais d’acquisition, les mois de vacance, la taxe foncière et les intérêts, et le chiffre qui reste est celui qui compte.

Vos données

Prix d’achat

€

Frais d’acquisition

€

Frais de notaire, droits de mutation, frais d’agence et de dossier. Champ libre : les taux varient et aucun n’est affirmé ici.

Loyer mensuel

€

Hors charges récupérables, qui transitent par le locataire.

Mois de vacance par an

Les mois sans locataire. C’est la différence entre le rendement d’une annonce et celui d’un bailleur.

Charges annuelles

€

Charges de copropriété non récupérables, assurance, entretien, gestion et travaux prévus.

Taxe foncière

€

L’avis annuel. Champ libre : le taux est voté par les collectivités et diffère d’une commune à l’autre.

Apport

€

Vos fonds propres sur le prix. Mettez le prix entier si l’achat se fait sans crédit.

Taux du crédit

Champ libre. La valeur affichée est un point de départ, pas une donnée de marché.

Votre résultat

Rentabilité brute—Loyer annuel affiché divisé par le prix, sans rien retrancher et sans tenir compte de la vacance. C’est le chiffre des annonces.

Rentabilité nette—Revenu net divisé par le prix augmenté des frais d’acquisition. La base n’est donc pas la même que celle de la brute.

Rendement sur fonds propres—Cash-flow divisé par l’apport augmenté des frais d’acquisition, intérêts déjà déduits.

Loyers encaissés par an—

Revenu net par an—Loyers encaissés moins charges et taxe foncière, avant intérêts.

Intérêts du crédit par an—

Cash-flow annuel—

Cash-flow mensuel—

Formule

Rentabilité brute = loyer annuel ÷ prix. Rentabilité nette = revenu net ÷ (prix + frais d’acquisition). Revenu net = loyers encaisses − charges − taxe foncière.

Ce que ce calcul suppose

Que la vacance se saisit en mois et non en semaines, parce que c’est ainsi que le marché français la compte. Un mois de vacance laisse onze mois de loyer.
Que les deux rentabilités n’ont pas la même base : la brute divise par le prix seul, la nette par le prix augmenté des frais d’acquisition. L’écart entre les deux exagère donc l’effet des charges courantes.
Que la rentabilité brute ignore la vacance. Elle porte sur le loyer affiché, pas sur le loyer encaissé.
Que les intérêts sont calculés à plat sur le capital emprunté, sans amortissement et sans solde décroissant. Sur un crédit réel ils baissent chaque année.
Que le remboursement du capital n’apparaît pas comme sortie de trésorerie. Le cash-flow affiché est donc supérieur à ce qui sort réellement de votre compte chaque mois.
Qu’aucune fiscalité n’entre dans le calcul : ni le régime des revenus fonciers, ni le micro-foncier, ni le meublé, ni les prélèvements sociaux. Le « net-net » du marché n’est donc pas produit ici.
Que les charges récupérables ne figurent nulle part, puisqu’elles transitent par le locataire.

C’est un calcul, pas un conseil en investissement ni une étude fiscale.

Trois rentabilités, trois bases

Le marché français en distingue trois. La brute est le loyer annuel sur le prix. La nette retranche les charges et la taxe foncière. Le net-net retranche en plus l’impôt.

Cette page produit les deux premières et pas la troisième, pour une raison simple : le net-net dépend entièrement du régime fiscal choisi, et un chiffre qui ne dit pas lequel ne veut rien dire. Une page qui affiche un net-net sans vous demander votre régime a décidé à votre place.

Ce que la brute cache

Un bien à 200 000 € loué 850 € affiche 5,10 % de rentabilité brute. Ajoutez 16 000 € de frais d’acquisition, un mois de vacance, 1 400 € de charges et 900 € de taxe foncière, et la nette tombe à 3,26 %.

Une part de cette chute vient des charges, mais une autre vient du dénominateur : la brute divise par 200 000 € et la nette par 216 000 €. Les deux chiffres ne se comparent donc pas terme à terme, et l’écart entre eux surestime un peu ce que les charges coûtent réellement.

La vacance se compte en mois

Un mois de vacance sur douze retire 850 € des loyers : 9 350 € encaissés au lieu de 10 200. C’est la différence entre le rendement d’une annonce et celui d’un bailleur, et c’est souvent le poste que les simulateurs oublient.

Trois mois n’est pas un chiffre au hasard : c’est aussi le seuil auquel s’ouvre le dégrèvement de taxe foncière.

Le dégrèvement de taxe foncière à trois mois

Quand un logement destiné à la location reste vide, le propriétaire peut demander un dégrèvement de taxe foncière. Trois conditions doivent être réunies : la vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire, durer au moins trois mois consécutifs, et porter sur tout le logement ou sur une partie pouvant être louée séparément.

Le dégrèvement court à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance. La doctrine fiscale précise que les trois mois peuvent chevaucher deux années civiles. Les locations saisonnières et meublées n’y ouvrent pas droit.

La page ne calcule pas ce dégrèvement : il se demande au centre des finances publiques et dépend de circonstances qu’un formulaire ne peut pas constater. Si vous l’obtenez, baissez la taxe foncière que vous saisissez en conséquence.

Le cash-flow affiché est optimiste

Les intérêts sont calculés à plat sur le capital emprunté : 150 000 € à 3,4 % donnent 5 100 € par an, chaque année. Sur un vrai crédit amortissable, ils baissent au fil du remboursement, donc la charge est surestimée les dernières années et à peu près juste les premières.

Dans l’autre sens, et c’est plus lourd : le remboursement du capital ne figure pas. Il sort pourtant de votre compte tous les mois. Le cash-flow affiché mesure donc ce que le bien dégage avant remboursement, et non ce qu’il reste sur le compte.

Les deux écarts ne se compensent pas : le second est plus grand que le premier sur la durée d’un crédit ordinaire.

Le rendement sur fonds propres

C’est le chiffre qui répond à « qu’est-ce que mon argent rapporte », et non « qu’est-ce que le bien rapporte ». Il divise le cash-flow par l’apport augmenté des frais d’acquisition, parce que les deux sortent de la même poche et qu’aucun des deux ne se récupère à la revente.

Il monte mécaniquement quand l’apport baisse, ce qui est la définition même de l’effet de levier — et aussi la raison pour laquelle il faut le lire à côté de la rentabilité nette et pas à sa place.