Vad ger bostaden egentligen?

Bruttoavkastningen på en annons är hyran delat med priset, och inget mer. Lägg till köpkostnader, tomma månader, drift och ränta, så syns det som faktiskt blir kvar.

Dina uppgifter

Köpeskilling

Köpkostnader

Lagfart, pantbrev, besiktning och mäklararvode om det är du som bär det. Fritt fält: avgifterna beror på objektet och på hur affären görs, och ingen sats påstås här.

Månadshyra

Hyran i sig, utan det hyresgästen betalar separat.

Tomma månader per år

Vakansen. En månad av tolv är ungefär 8 procent av hyresintäkten, och det är den post som snabba kalkyler glömmer först.

Driftkostnader per år

Avgift till föreningen, försäkring, underhåll och förvaltning.

Fastighetsavgift per år

Fritt fält. Avgiften har ett tak som räknas om varje år, och ingen siffra påstås här — ta den från ditt eget besked.

Kontantinsats

Det egna kapitalet ovanpå lånet. Skriv hela köpeskillingen om köpet sker utan lån.

Bolåneränta

Fritt fält. Talet som visas är en utgångspunkt och inte en marknadsuppgift.

Ditt resultat

Bruttoavkastning—Årshyra delat med köpeskilling, utan avdrag och utan hänsyn till tomma månader. Annonsens tal.

Direktavkastning—Driftnetto delat med köpeskilling plus köpkostnader. Svenska källor delar i stället med köpeskillingen ensam — se texten.

Avkastning på eget kapital—Kassaflödet delat med kontantinsats plus köpkostnader, alltså efter räntan.

Hyra in under året—

Driftnetto—Hyra in minus driftkostnader och fastighetsavgift, före ränta.

Räntekostnad per år—

Kassaflöde per år—

Kassaflöde per månad—

Formel

Bruttoavkastning = årshyra ÷ köpeskilling. Direktavkastning = driftnetto ÷ (köpeskilling + köpkostnader). Driftnetto = hyra in − driftkostnader − fastighetsavgift.

Vad beräkningen förutsätter

Att vakansen anges i månader, eftersom det är så den svenska marknaden räknar den. En tom månad lämnar elva månaders hyra.
Att bruttoavkastningen bortser från tomma månader. Den gäller annonsens hyra, inte den som kommer in.
Att direktavkastningen delas med köpeskillingen plus köpkostnaderna. Svenska källor delar med köpeskillingen ensam och drar kostnaderna i täljaren — samma sak som det italienska fastighetsobservatoriet och de portugisiska källorna gör. Talet här blir därför lägre än det du läser på andra håll, och texten förklarar skillnaden.
Att räntan är plan på skulden, utan amortering och utan fallande saldo. I ett verkligt bolån sjunker den varje år.
Att amorteringen inte räknas som en utbetalning. Kassaflödet här är alltså större än det som faktiskt lämnar kontot varje månad — och i Sverige är amorteringskravet ofta den tyngsta posten av alla.
Att ingen inkomstskatt räknas. Fastighetsavgiften är ett fält du fyller i; beskattningen av hyresinkomsten hanteras inte här.
Att det hyresgästen betalar separat inte syns någonstans, eftersom det bara passerar.

Det är en uträkning, inte investerings- eller skatterådgivning.

Annonsens tal och det andra

En bostad för 3 500 000 kr som hyrs ut för 12 000 kr i månaden ger 4,11 % brutto. Med 100 000 kr i köpkostnader, en tom månad, 24 000 kr i drift och 9 500 kr i fastighetsavgift faller direktavkastningen till 2,74 %.

En del av fallet är kostnaderna och en del är nämnaren: bruttot delar med 3 500 000 och direktavkastningen med 3 600 000. De två talen går inte att jämföra rakt av.

I Sverige delar man med köpeskillingen, och här görs det inte

Det är värt att veta, för det ändrar talet. Svenska källor skriver direktavkastning = (årshyra − drift − avgift) ÷ köpeskilling, och räknar alltså med samma nämnare som bruttot. Kostnaderna dras bara i täljaren.

Den här sidan gör tvärtom och lägger köpkostnaderna i nämnaren, eftersom de betalas vid köpet och inte kommer tillbaka vid försäljningen. Så räknar man också i Nederländerna och Norge. Italien och Portugal följer däremot den svenska konventionen, och i Polen delar sig källorna.

Ingen av metoderna är fel. Det som betyder något är att veta vilken som ligger bakom talet du läser: med svensk konvention blir direktavkastningen i exemplet ovan 2,81 % i stället för 2,74.

En tom månad

En månad utan hyresgäst tar 12 000 kr från intäkten: 132 000 kr in i stället för 144 000. Det är ungefär åtta procent, och det är skillnaden mellan en annons avkastning och en hyresvärds.

Räntan, och det som inte syns

Med 2 800 000 kr i lån till 4 % blir räntan 112 000 kr om året. Dragen från driftnettot på 98 500 kr blir kassaflödet −13 500 kr om året, alltså −1 125 kr i månaden.

Det är inget räknefel. Vid den här räntenivån går en uthyrd bostad med minus i kassan trots att bruttoavkastningen ser rimlig ut — det är hela poängen med att räkna vidare än till annonsen.

Och en post till saknas: amorteringen räknas inte, fastän den lämnar kontot varje månad. I Sverige är den ofta större än räntan. Kassaflödet här mäter alltså vad bostaden ger före amortering, inte vad som blir kvar.

Avkastning på eget kapital

Det talet svarar på «vad ger mina pengar», inte på «vad ger bostaden». Det delar kassaflödet med kontantinsatsen plus köpkostnaderna, eftersom båda kommer ur samma ficka och ingen av dem kommer tillbaka vid försäljningen.

När kassaflödet är negativt blir också det här talet negativt — här −1,69 %. Det betyder inte att affären är förlorad, för värdeutvecklingen och amorteringen ligger utanför. Men det säger att bostaden inte försörjer sig själv.