Hva sitter du igjen med på en utleiebolig?

Yielden i en annonse er leien delt på prisen, og ikke noe mer. Legg til omkostningene, de ledige månedene, eiendomsskatten og renta, og det som står igjen er tallet som teller.

Dine tall

Ditt resultat

Brutto yield—Årlig leie etter prisforlangende delt på kjøpesummen, uten fradrag og uten hensyn til ledighet. Dette er annonsetallet.

Netto yield—Netto driftsresultat delt på kjøpesummen pluss omkostninger — den totale investeringen.

Avkastning på egenkapitalen—Kontantstrøm delt på egenkapital pluss omkostninger, med renta allerede trukket fra.

Innkassert leie i året—

Netto driftsresultat—Innkassert leie minus driftskostnader og eiendomsskatt, før renter.

Renteutgifter i året—

Kontantstrøm i året—

Kontantstrøm per måned—

Formel

Brutto yield = årlig leie ÷ kjøpesum. Netto yield = netto driftsresultat ÷ (kjøpesum + omkostninger). Netto driftsresultat = innkassert leie − driftskostnader − eiendomsskatt.

Hva beregningen forutsetter

At ledigheten oppgis i måneder, fordi det er slik de norske guidene skriver den. Én ledig måned lar elleve måneders leie stå igjen.
At brutto yield ignorerer ledigheten. Den gjelder annonsert leie, ikke innkassert.
At netto yield deles på den totale investeringen, altså kjøpesum pluss omkostninger. Det er den vanlige norske regnemåten, og nevneren er derfor en annen enn brutto yieldens.
At renta regnes flatt på lånebeløpet, uten avdrag og uten synkende restgjeld. På et virkelig lån faller den år for år.
At avdraget ikke teller som utgående kontantstrøm. Kontantstrømmen som vises ligger derfor høyere enn det som faktisk går ut av kontoen hver måned.
At ingen skatt er med. Leieinntekt fra sekundærbolig er skattepliktig, men skatten avhenger av forhold dette skjemaet ikke spør om. Eiendomsskatt fyller du inn selv.
At felleskostnader leietaker betaler direkte ikke er med noe sted, siden de bare går gjennom.

Dette er et regnestykke, ikke investeringsrådgivning og ikke skatterådgivning.

Annonsetallet og det andre tallet

En bolig til 4 500 000 kroner som leies ut for 18 000 i måneden gir 4,80 % brutto. Legg til 130 000 i omkostninger, én ledig måned og 36 000 i driftskostnader, og netto yield faller til 3,50 %.

En del av fallet kommer fra kostnadene, en annen del fra nevneren: brutto deler på 4 500 000 og netto på 4 630 000. De to tallene lar seg derfor ikke sammenligne ledd for ledd.

Omkostningene hører hjemme i nevneren — her

Dokumentavgift, tinglysing og takst går ut ved kjøpet og kommer ikke tilbake ved salg, så de hører til det investeringen har kostet. Det er den vanlige norske regnemåten, og den nederlandske gjør det samme.

Det er verdt å vite at ikke alle regner slik. Det italienske offentlige referansepunktet holder samme nevner for brutto og netto, og trekker kostnadene bare fra leien. Begge måter lar seg forsvare; denne siden følger den norske.

Én ledig måned

Én måned uten leietaker tar 18 000 kroner ut av leien: 198 000 kr innkassert i stedet for 216 000. Det er forskjellen på yielden i en annonse og yielden til en utleier, og det er posten raske regnestykker glemmer først.

Kontantstrømmen er ofte negativ, og siden skjuler det ikke

Med 3 300 000 i lån til 5,20 % blir renteutgiftene 171 600 kr i året. Mot 198 000 i innkassert leie og 36 000 i driftskostnader gir det en kontantstrøm på −9 600 kr i året, altså −800 kr i måneden.

Standardverdiene er valgt slik med vilje. Med dagens rentenivå er negativ kontantstrøm den vanlige situasjonen for en belånt utleiebolig, og en side som valgte smigrende tall ville skjule akkurat det den er til for å vise.

Legg samtidig merke til at avdraget ikke er med. Det går ut av kontoen hver måned like fullt. Kontantstrømmen her måler altså hva boligen gir før avdrag, ikke hva som blir stående igjen.

Skatten er ikke med

Leieinntekt fra en sekundærbolig er skattepliktig, og hvor mye som blir igjen avhenger av forhold denne siden ikke spør om. Et tall som lot som om det kjente skatten din ville skjule mer enn det viste.

Eiendomsskatt er derimot et felt du fyller ut selv, og det står på null som standard — ikke alle kommuner skriver den ut, og satsen bestemmes lokalt.

Avkastning på egenkapitalen

Det er tallet som svarer på «hva gir pengene mine», ikke «hva gir boligen». Det deler kontantstrømmen på egenkapitalen pluss omkostningene, fordi begge kommer fra samme lomme og ingen av dem kommer tilbake ved salg.

Det stiger av seg selv når egenkapitalen synker, som er selve definisjonen på gearing — og samtidig grunnen til å lese det ved siden av netto yield og ikke i stedet for.