Quanto rende mesmo uma casa arrendada?

A rentabilidade de um anúncio é a renda a dividir pelo preço, e mais nada. Junte-se os custos de aquisição, os meses sem inquilino, o IMI e os juros, e o que sobra é o número que conta.

Os seus dados

Preço de compra

€

Custos de aquisição

€

IMT, imposto do selo, escritura, registo e mediação. Campo livre: as taxas variam com o valor e a finalidade, e aqui não se afirma nenhuma.

Renda mensal

€

A renda propriamente dita, sem encargos que o inquilino pague à parte.

Meses sem inquilino por ano

Os meses em que o imóvel fica vago. É o que separa a rentabilidade de um anúncio da rentabilidade de um senhorio.

Despesas anuais

€

Condomínio a cargo do proprietário, seguro multirriscos, manutenção, gestão e obras previstas.

IMI por ano

€

A nota de cobrança do município. Campo livre: a taxa é fixada por cada câmara dentro do intervalo legal.

Capital próprio

€

O que se põe do próprio bolso sobre o preço. Indique-se o preço inteiro se a compra for sem crédito.

Taxa de juro do crédito

Campo livre. O valor apresentado é um ponto de partida e não um dado de mercado.

O seu resultado

Rentabilidade bruta—Renda anual de anúncio a dividir pelo preço de compra, sem descontar nada e sem contar os meses vagos. É o número dos anúncios.

Rentabilidade líquida—Rendimento líquido a dividir pelo preço mais os custos de aquisição. O denominador não é o mesmo da bruta — e as fontes portuguesas fazem-no de outra maneira, ver o texto.

Retorno sobre o capital próprio—Fluxo de caixa a dividir pelo capital próprio mais os custos de aquisição, já com os juros descontados.

Rendas recebidas no ano—

Rendimento líquido no ano—Rendas recebidas menos despesas e IMI, antes dos juros.

Juros do crédito no ano—

Fluxo de caixa anual—

Fluxo de caixa mensal—

Fórmula

Rentabilidade bruta = renda anual ÷ preço de compra. Rentabilidade líquida = rendimento líquido ÷ (preço de compra + custos de aquisição). Rendimento líquido = rendas recebidas − despesas − IMI.

O que este cálculo pressupõe

Que os meses sem inquilino se indicam em meses, porque é assim que o mercado português os conta. Um mês vago deixa onze meses de renda.
Que a rentabilidade bruta ignora os meses vagos. Diz respeito à renda de anúncio, não à recebida.
Que a rentabilidade líquida se divide pelo preço mais os custos de aquisição. As fontes portuguesas dividem, essas, pelo preço de compra sozinho, tal como o estudo italiano do observatório do mercado imobiliário — pelo que este número fica abaixo do que se lê noutros sítios. O texto explica a diferença.
Que os juros se calculam de forma plana sobre o capital em dívida, sem amortização e sem saldo decrescente. Num crédito real descem todos os anos.
Que a amortização de capital não conta como saída de caixa. O fluxo apresentado é por isso superior ao que sai efetivamente da conta cada mês.
Que nenhum imposto sobre o rendimento entra no cálculo. O IMI é um campo que se preenche; a tributação das rendas na categoria F do IRS não é calculada aqui.
Que os encargos que o inquilino paga à parte não aparecem em lado nenhum, porque apenas passam.

É um cálculo, não aconselhamento de investimento nem fiscal.

O número do anúncio e o outro

Um imóvel de 200 000 € arrendado por 1 000 € por mês rende 6% bruto. Juntando 14 000 € de custos de aquisição, um mês vago, 1 800 € de despesas e 400 € de IMI, a rentabilidade líquida cai para 4,11%.

Parte da queda vem das despesas e outra parte do denominador: a bruta divide por 200 000 € e a líquida por 214 000. Os dois números não se comparam termo a termo.

Em Portugal costuma dividir-se pelo preço, e aqui não

Vale a pena saber, porque muda o número que se lê. As fontes portuguesas escrevem rentabilidade líquida = rendimento anual líquido antes do crédito ÷ preço de compra — ou seja, mantêm no denominador o mesmo preço da bruta e descontam os custos apenas ao rendimento.

Esta página faz o contrário: põe os custos de aquisição no denominador, porque saem na compra e não voltam na venda. É também assim que se calcula nos Países Baixos e na Noruega. Já a Itália segue a convenção portuguesa, e na Polónia as fontes dividem-se.

Nenhuma das duas está errada. O que interessa é saber qual usa o número que se está a ler: com a convenção portuguesa, a rentabilidade líquida deste exemplo seria mais alta do que a apresentada aqui.

Um mês sem inquilino

Um mês vago tira 1 000 € às rendas: 11 000 € recebidos em vez de 12 000. É a diferença entre a rentabilidade de um anúncio e a de um senhorio, e é a rubrica que as contas rápidas esquecem primeiro.

Os juros no fluxo de caixa e no IRS não são a mesma coisa

Com 140 000 € de crédito a 3,6%, os juros são 5 040 € por ano. Descontados ao rendimento líquido de 8 800 €, sobra um fluxo de caixa de 3 760 € por ano, ou 313,33 € por mês.

Aqui há uma armadilha portuguesa que convém não confundir. Na categoria F do IRS deduzem-se despesas como o IMI, o condomínio, obras de conservação e o seguro; os encargos financeiros não são dedutíveis. Ou seja: os juros saem da conta todos os meses, mas não reduzem a matéria coletável.

Esta página calcula caixa, não imposto. Por isso desconta os juros — e por isso mesmo o seu resultado não deve ser levado para a declaração.

Note-se ainda que a amortização de capital não conta aqui, apesar de sair da conta todos os meses. O fluxo apresentado mede o que o imóvel gera antes de amortizar, não o que fica.

Retorno sobre o capital próprio

É o número que responde a «quanto rende o meu dinheiro», e não a «quanto rende o imóvel». Divide o fluxo de caixa pelo capital próprio mais os custos de aquisição, porque ambos saem do mesmo bolso e nenhum volta na venda.

Sobe sozinho quando o capital próprio desce, o que é a definição de alavancagem — e ao mesmo tempo a razão para o ler ao lado da rentabilidade líquida e não em vez dela.