Ile naprawdę zostaje z mieszkania na wynajem?

Rentowność z ogłoszenia to czynsz podzielony przez cenę i nic poza tym. Doliczysz koszty zakupu, pustostan, podatek od nieruchomości i odsetki — i zostaje liczba, która się liczy.

Twoje dane

Cena zakupu

zł

Koszty zakupu

zł

Taksa notarialna, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, pośrednik i ewentualny remont przed wynajmem. Pole wolne: stawki zależą od rynku pierwotnego lub wtórnego i żadna nie jest tu twierdzona.

Czynsz miesięczny

zł

Sam czynsz najmu, bez opłat administracyjnych, które najemca pokrywa osobno.

Pustostan

Część roku bez najemcy, w procentach. To właśnie ona dzieli rentowność z ogłoszenia od rentowności właściciela.

Koszty roczne

zł

Czynsz administracyjny w części obciążającej właściciela, ubezpieczenie, konserwacja, zarządzanie i fundusz remontowy.

Podatek od nieruchomości

zł

Roczna kwota z decyzji. Pole wolne: stawkę uchwala gmina.

Wkład własny

zł

To, co wykładasz z własnej kieszeni. Wpisz całą cenę, jeśli kupujesz bez kredytu.

Oprocentowanie kredytu

Pole wolne. Pokazana wartość to punkt wyjścia, a nie dana rynkowa.

Twój wynik

Rentowność brutto—Roczny czynsz z ogłoszenia podzielony przez cenę zakupu, bez żadnych odliczeń i bez pustostanu. To liczba z ofert.

Rentowność netto—Dochód netto podzielony przez cenę powiększoną o koszty zakupu. Mianownik jest więc inny niż przy brutto — zobacz tekst niżej.

Zwrot z wkładu własnego—Przepływ gotówki podzielony przez wkład własny powiększony o koszty zakupu, po odjęciu odsetek.

Czynsz otrzymany w roku—

Dochód netto w roku—Czynsz otrzymany minus koszty roczne i podatek od nieruchomości, przed odsetkami.

Odsetki w roku—

Przepływ gotówki w roku—

Przepływ gotówki miesięcznie—

Wzór

Rentowność brutto = czynsz roczny ÷ cena zakupu. Rentowność netto = dochód netto ÷ (cena zakupu + koszty zakupu). Dochód netto = czynsz otrzymany − koszty − podatek od nieruchomości.

Co zakłada to obliczenie

Że pustostan podaje się w procentach roku, bo tak liczy go polski rynek. 5% pustostanu zostawia niecałe jedenaście i pół miesiąca czynszu.
Że rentowność brutto ignoruje pustostan. Dotyczy czynszu z ogłoszenia, a nie otrzymanego.
Że rentowność netto dzieli się przez cenę powiększoną o koszty zakupu. Polskie źródła są w tej sprawie podzielone — część liczy netto przez samą cenę — więc mianownik jest tu inny niż przy brutto i trzeba o tym wiedzieć przy porównaniach.
Że odsetki liczy się płasko od kwoty pożyczonej, bez rat kapitałowych i bez malejącego salda. Przy prawdziwym kredycie maleją co roku.
Że rata kapitałowa nie jest wypływem gotówki. Pokazany przepływ jest więc wyższy niż to, co faktycznie schodzi z konta co miesiąc.
Że żaden podatek dochodowy nie wchodzi do rachunku: ani ryczałt od przychodów z najmu, ani skala. Podatek od nieruchomości wpisujesz sam.
Że opłaty, które najemca pokrywa osobno, nie występują nigdzie, bo tylko przechodzą.

To jest rachunek, a nie doradztwo inwestycyjne ani podatkowe.

Liczba z ogłoszenia i ta druga

Mieszkanie za 600 000 zł wynajęte za 3000 zł miesięcznie daje 6% brutto. Doliczysz 30 000 zł kosztów zakupu, 5% pustostanu, 6000 zł kosztów rocznych i 900 zł podatku od nieruchomości — i rentowność netto spada do 4,33%.

Część spadku bierze się z kosztów, a część z mianownika: brutto dzieli przez 600 000 zł, a netto przez 630 000. Tych dwóch liczb nie da się więc zestawiać człon po członie.

Polskie źródła nie są zgodne co do mianownika

Warto o tym wiedzieć, bo od tego zależy, czy porównujesz swoje wyliczenie z cudzym uczciwie. Część polskich poradników liczy rentowność netto jako (czynsz roczny − koszty roczne) ÷ cena zakupu, czyli trzyma ten sam mianownik co przy brutto. Inne piszą wprost, że do mianownika trzeba dodać taksę notarialną i opłaty sądowe.

Ta strona robi to drugie: koszty zakupu wychodzą przy zakupie i nie wracają przy sprzedaży, więc należą do tego, ile inwestycja kosztowała. Tak samo liczą Holandia i Norwegia. Włoski oficjalny punkt odniesienia robi odwrotnie — trzyma jeden mianownik i odejmuje koszty tylko od czynszu.

Obie konwencje da się obronić. Ważne jest, żeby wiedzieć, której używa liczba, którą właśnie czytasz.

Pustostan w procentach

5% pustostanu zabiera 1800 zł z czynszu: 34 200 zł otrzymane zamiast 36 000. To różnica między rentownością z ogłoszenia a rentownością właściciela i pozycja, o której szybkie rachunki zapominają najpierw.

Przepływ gotówki bywa ujemny, i strona tego nie chowa

Przy 450 000 zł kredytu na 7,4% odsetki wynoszą 33 300 zł rocznie. Wobec 34 200 zł czynszu i 6900 zł kosztów daje to przepływ −6000 zł w roku, czyli −500 zł miesięcznie.

Wartości domyślne są dobrane właśnie tak. Przy dzisiejszym oprocentowaniu ujemny przepływ to zwykła sytuacja mieszkania kupionego na kredyt, a strona, która wybrałaby pochlebne liczby, ukrywałaby dokładnie to, co ma pokazać.

Zwróć przy tym uwagę, że rata kapitałowa nie jest tu liczona. Z konta schodzi co miesiąc mimo wszystko. Pokazany przepływ mierzy więc to, co mieszkanie daje przed spłatą kapitału, a nie to, co zostaje.

Podatku tu nie ma

Najem prywatny rozlicza się w Polsce ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a stawka zależy od progu przychodu. Strona go nie liczy: to zależy od okoliczności, o które ten formularz nie pyta, a liczba udająca, że zna twój podatek, ukrywałaby więcej, niż pokazuje.

Podatek od nieruchomości jest za to osobnym polem, które wpisujesz sam — stawkę uchwala gmina, a dla lokalu mieszkalnego jest ona niska w porównaniu z resztą kosztów.

Zwrot z wkładu własnego

To liczba odpowiadająca na pytanie „ile daje moja gotówka”, a nie „ile daje mieszkanie”. Dzieli przepływ przez wkład własny powiększony o koszty zakupu, bo jedno i drugie wychodzi z tej samej kieszeni i żadne nie wraca przy sprzedaży.

Rośnie sam z siebie, gdy wkład własny maleje — to jest właśnie definicja dźwigni, a zarazem powód, żeby czytać go obok rentowności netto, a nie zamiast niej.