Wat levert een verhuurde woning werkelijk op?

Het rendement in een advertentie is de huur gedeeld door de prijs, en verder niets. Tel de kosten koper, de leegstand, de OZB en de rente erbij op, en wat overblijft is het getal dat telt.

Uw gegevens

Uw resultaat

Bruto rendement—De jaarhuur volgens de vraagprijs gedeeld door de aankoopprijs, zonder aftrek en zonder rekening te houden met leegstand. Dit is het getal uit de advertenties.

Netto rendement—Netto inkomen gedeeld door de aankoopprijs plus kosten koper — de totale investering.

Rendement op eigen vermogen—Cashflow gedeeld door eigen geld plus kosten koper, met de rente er al af.

Ontvangen huur per jaar—

Netto inkomen per jaar—Ontvangen huur min kosten en OZB, voor de rente.

Hypotheekrente per jaar—

Cashflow per jaar—

Cashflow per maand—

Formule

Bruto rendement = jaarhuur ÷ aankoopprijs. Netto rendement = netto inkomen ÷ (aankoopprijs + kosten koper). Netto inkomen = ontvangen huur − kosten − OZB.

Waar deze berekening van uitgaat

Dat de leegstand in procenten van het jaar wordt ingevuld, omdat de Nederlandse markt hem zo uitdrukt. 5% leegstand laat ruim elf maanden huur over.
Dat het bruto rendement de leegstand negeert. Het gaat over de vraaghuur, niet over de ontvangen huur.
Dat het netto rendement wordt gedeeld door de totale investering, dus de aankoopprijs plus kosten koper. Dat is de gangbare Nederlandse rekenwijze, en de noemer verschilt daarom van die van het bruto rendement.
Dat de rente vlak wordt berekend over het geleende bedrag, zonder aflossing en zonder dalende restschuld. Bij een echte hypotheek daalt hij elk jaar.
Dat de aflossing niet als uitgaande kasstroom meetelt. De getoonde cashflow ligt dus hoger dan wat er werkelijk per maand van de rekening gaat.
Dat er geen belasting in zit: geen box 3, geen inkomstenbelasting, geen overdrachtsbelasting als losse post. De OZB vult u zelf in.
Dat de servicekosten die de huurder betaalt nergens meetellen, omdat ze alleen doorlopen.

Dit is een berekening, geen beleggingsadvies en geen fiscaal advies.

Wat het bruto rendement verzwijgt

Een woning van € 300.000 die voor € 1.500 per maand verhuurd wordt haalt 6% bruto. Tel er € 18.000 kosten koper, 5% leegstand, € 2.400 aan kosten en € 600 OZB bij, en het netto rendement zakt naar 4,43%.

Een deel van die daling komt van de kosten, een ander deel van de noemer: het bruto deelt door € 300.000 en het netto door € 318.000. De twee getallen laten zich dus niet term voor term vergelijken.

Kosten koper hoort in de noemer — en dat is hier gebruikelijk

In Nederland staan woningprijzen standaard «k.k.», kosten koper. Dat geld gaat er bij de aankoop uit en komt bij verkoop niet terug, dus het hoort bij wat de belegging heeft gekost.

Het is de moeite waard te weten dat dit niet overal zo gerekend wordt. Het officiële Italiaanse ijkpunt houdt voor bruto én netto dezelfde noemer aan en trekt de kosten alleen van de huur af. Beide manieren zijn verdedigbaar; deze pagina volgt de Nederlandse.

Leegstand in procenten

5% leegstand haalt € 900 van de huur af: € 17.100 ontvangen in plaats van € 18.000. Het is het verschil tussen het rendement van een advertentie en dat van een verhuurder, en het is de post die snelle sommen het eerst vergeten.

De cashflow is optimistisch

De rente wordt vlak berekend over het geleende bedrag: € 210.000 tegen 4,2% is € 8.820 per jaar, elk jaar. Bij een hypotheek waarop u aflost daalt de rente mee, dus is de last in de laatste jaren overschat en in de eerste ongeveer goed.

De andere kant weegt zwaarder: de aflossing komt er niet in voor, terwijl die wel elke maand van de rekening gaat. De getoonde cashflow meet dus wat de woning opbrengt vóór aflossing, niet wat er op de rekening overblijft.

Box 3 zit er niet in

Een verhuurde woning valt voor een particulier in box 3, en dat verandert de uitkomst aanzienlijk. De pagina rekent die heffing niet: ze hangt af van uw hele vermogenspositie en van vrijstellingen die dit formulier niet uitvraagt, en een getal dat doet alsof het de belasting kent zou meer verbergen dan tonen.

Wat hier staat is dus een rendement vóór belasting. De OZB is de enige heffing die meedoet, en die vult u zelf in — het tarief stelt elke gemeente zelf vast.

Rendement op eigen vermogen

Dat is het getal dat antwoord geeft op «wat levert mijn geld op», niet op «wat levert de woning op». Het deelt de cashflow door het eigen geld plus de kosten koper, omdat die uit dezelfde portemonnee komen en geen van beide bij verkoop terugkomt.

Het loopt vanzelf op als u minder eigen geld inlegt, wat precies de definitie van hefboom is — en meteen de reden om het naast het netto rendement te lezen en niet in plaats daarvan.