Quanto rende davvero una casa messa a reddito

Il rendimento di un annuncio è il canone diviso il prezzo, e nient’altro. Si aggiungono i costi d’acquisto, lo sfitto, l’IMU e gli interessi, e quello che resta è la cifra che conta.

I dati

Prezzo d’acquisto

€

Costi d’acquisto

€

Imposta di registro o IVA, notaio, agenzia e pratiche. Campo libero: le aliquote cambiano secondo il venditore e la destinazione, e qui non se ne afferma nessuna.

Canone mensile

€

Al netto delle spese condominiali a carico dell’inquilino, che transitano soltanto.

Sfitto

La quota dell’anno in cui l’immobile resta senza inquilino, in percentuale. È la differenza fra il rendimento di un annuncio e quello di un proprietario.

Spese annue

€

Condominio a carico del proprietario, assicurazione, manutenzione, gestione e lavori previsti.

IMU

€

Quella effettivamente versata sull’immobile. Campo libero: l’aliquota la delibera il Comune.

Capitale proprio

€

Quanto si mette di proprio sul prezzo. Si scrive il prezzo intero se si compra senza mutuo.

Tasso del mutuo

Campo libero. Il valore mostrato è un punto di partenza, non un dato di mercato.

Il risultato

Rendimento lordo—Canone annuo di listino diviso il prezzo, senza togliere nulla e senza tenere conto dello sfitto. È la cifra degli annunci.

Rendimento netto—Reddito netto diviso il prezzo aumentato dei costi d’acquisto. Il denominatore non è quindi lo stesso del lordo — si veda il testo.

Rendimento sul capitale proprio—Flusso di cassa diviso il capitale proprio aumentato dei costi d’acquisto, interessi già dedotti.

Canoni incassati all’anno—

Reddito netto all’anno—Canoni incassati meno spese e IMU, prima degli interessi.

Interessi del mutuo all’anno—

Flusso di cassa annuo—

Flusso di cassa mensile—

Formula

Rendimento lordo = canone annuo ÷ prezzo. Rendimento netto = reddito netto ÷ (prezzo + costi d’acquisto). Reddito netto = canoni incassati − spese − IMU.

Che cosa presuppone questo calcolo

Che lo sfitto si indichi in percentuale dell’anno, perché è così che il mercato italiano lo esprime. Un 8% di sfitto lascia undici mesi di canone scarsi.
Che i due rendimenti non abbiano la stessa base: il lordo divide per il solo prezzo, il netto per il prezzo aumentato dei costi d’acquisto. Lo studio dell’Osservatorio del mercato immobiliare tiene invece lo stesso denominatore per entrambi, quindi qui lo scarto fra lordo e netto risulta più ampio del loro.
Che il rendimento lordo ignori lo sfitto. Riguarda il canone di listino, non quello incassato.
Che gli interessi siano calcolati in modo piatto sul capitale preso a prestito, senza ammortamento e senza saldo decrescente. Su un mutuo vero calano ogni anno.
Che la quota capitale del mutuo non compaia come uscita di cassa. Il flusso mostrato è quindi superiore a quello che esce davvero dal conto ogni mese.
Che nessuna imposta sul reddito entri nel calcolo: né cedolare secca né tassazione ordinaria. L’IMU è un campo che si compila, non un valore che la pagina determina.
Che le spese condominiali a carico dell’inquilino non compaiano da nessuna parte, perché transitano soltanto.

È un calcolo, non una consulenza sull’investimento né un’analisi fiscale.

Il lordo e il netto non hanno la stessa base

Una casa da 180.000 € affittata a 750 € rende il 5% lordo. Aggiungendo 14.000 € di costi d’acquisto, un 8% di sfitto, 1.300 € di spese e 850 € di IMU, il netto scende al 3,16%.

Una parte della caduta viene dalle spese, ma un’altra viene dal denominatore: il lordo divide per 180.000 € e il netto per 194.000. Le due cifre non si confrontano quindi termine a termine.

Vale la pena saperlo perché il riferimento italiano fa diversamente. Lo studio dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate definisce il lordo come il rapporto fra canone annuo e valore di mercato, e passa al netto detraendo i costi dai canoni — tenendo lo stesso valore al denominatore per entrambi. Con quella convenzione lo scarto fra lordo e netto è più stretto di quello mostrato qui.

Lo sfitto in percentuale

Un 8% di sfitto toglie 720 € ai canoni: 8.280 € incassati invece di 9.000. È la differenza fra il rendimento di un annuncio e quello di un proprietario, ed è la voce che i conti fatti in fretta dimenticano per prima.

Il mercato italiano lo esprime come un tasso e non come un numero di mesi, e la pagina segue quell’uso.

Delle imposte non c’è traccia, e non è una svista

Il netto di questa pagina è al lordo dell’imposta sul reddito. Manca perché dipende interamente dal regime scelto: la cedolare secca sostituisce l’IRPEF con un’aliquota separata, la tassazione ordinaria fa concorrere il canone al reddito complessivo, e i due esiti divergono parecchio.

Una pagina che non chiede il regime non può dichiarare un rendimento al netto delle imposte. Lo studio dell’Agenzia, che invece un’ipotesi la fa, mette la tassazione dentro il proprio netto — un’altra ragione per cui le due cifre non sono la stessa cosa.

L’IMU compare, ma come campo da compilare: l’aliquota la delibera il Comune, e la pagina non ne afferma nessuna.

Il flusso di cassa mostrato è ottimista

Gli interessi sono calcolati in modo piatto sul capitale preso a prestito: 135.000 € al 3,5% fanno 4.725 € l’anno, ogni anno. Su un mutuo a rate vero calano man mano che si rimborsa, quindi il costo è sovrastimato negli ultimi anni e circa giusto nei primi.

Nell’altro senso, e pesa di più: la quota capitale non compare. Esce però dal conto tutti i mesi. Il flusso di cassa mostrato misura quindi quanto l’immobile genera prima del rimborso, non quanto resta sul conto.

Il rendimento sul capitale proprio

È la cifra che risponde a «quanto rende il mio denaro», non a «quanto rende l’immobile». Divide il flusso di cassa per il capitale proprio aumentato dei costi d’acquisto, perché escono dalla stessa tasca e nessuno dei due si recupera rivendendo.

Sale meccanicamente quando il capitale proprio scende, che è la definizione stessa della leva — e anche il motivo per cui va letto accanto al rendimento netto e non al suo posto.