Beregner for lejeafkast
Bruttoafkastet er tallet i annoncen. Det ser bort fra månederne uden lejer, administrationen, forsikringen, vedligeholdet og skatten. Her regnes alle tre tal igennem, og det sidste er det en investor reelt køber: afkastet af de kontanter der faktisk blev bundet.
Dine tal
Dit resultat
Formel
Tre afkast, og kun ét af dem er ærligt
Bruttoafkastet dividerer et helt års leje med købsprisen. Det antager at boligen aldrig står tom og intet koster at eje — derfor står det i annoncen.
Nettoafkastet trækker ugerne uden lejer og udgifterne ved at eje fra, og dividerer med hvad købet faktisk kostede inklusive omkostninger. Det ligger typisk to til tre procentpoint under bruttotallet.
Afkastet af den investerede kontant går videre og trækker renterne fra, og dividerer med det du selv lagde — ikke med prisen. Med belåning er det tallet der beskriver hvad du tjener.
Dansk beskatning af lejeindtægt
Udlejer du en ejerbolig, beskattes overskuddet som kapitalindkomst. Ved korttidsudlejning af egen bolig findes bundfradrag, og udlejer du hele boligen erhvervsmæssigt, opgøres resultatet efter regnskabsmæssige regler hvor renter, ejendomsskat og vedligehold kan fradrages.
Bemærk at ejendomsværdiskat ikke betales af en udlejningsejendom du ikke selv bebor — til gengæld indgår ejendommen i beregningen af den nye ejendomsskat. Reglerne har ændret sig, så tjek hvad der gælder for netop din situation.
Tomme uger er ikke pessimisme
Mellem to lejere er der et hul, og hullet koster. Tre uger om året er en normal antagelse for almindelig udlejning. Sætter du det til nul, får du et tal ingen udlejer opnår.
Udgifter folk glemmer
Ejerforening og grøn ejerudgift. Husforsikring. Vedligehold, som over et årti koster langt mere end i de gode år. Administrator, typisk en tiendedel af lejen. Og forbrug i tomgangsperioderne.
Belåning virker begge veje
At låne hæver afkastet af dine egne penge så længe lejen overstiger renten, og vender hurtigere end folk forventer når renten stiger. En bolig med 4 % nettoafkast finansieret til 5 % taber penge hver måned uanset hvad prisen gør.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er et godt lejeafkast?
Det afhænger helt af markedet og renteniveauet. Den brugbare test er om nettoafkastet komfortabelt overstiger renten på lånet — derunder koster boligen penge at eje.
Skal købsomkostninger med i prisen?
Til nettoafkastet, ja. Tinglysningsafgift og advokat er penge brugt på at erhverve aktivet, og udelades de, overvurderes afkastet.
Hvorfor er kontantafkastet højere end nettoafkastet?
Fordi belåning betyder at en mindre del af dine egne penge tjener indtægten. Det virker mens lejen overstiger renten og vender skarpt når den ikke gør.
Er skat af lejen med?
Nej. Overskud ved udlejning beskattes som kapitalindkomst, og reglerne afhænger af om du selv bebor boligen. Anvend din egen sats på indtægten efter udgifter.