Rechner für die Mietrendite
Die Bruttorendite steht im Exposé. Sie ignoriert die Monate ohne Mieter, das Hausgeld, die Versicherung, die Instandhaltung und die Steuer. Hier werden alle drei Zahlen durchgerechnet.
Ihre Angaben
Ihr Ergebnis
Formel
Drei Renditen, und nur eine ist ehrlich
Die Bruttorendite teilt eine volle Jahresmiete durch den Kaufpreis. Sie unterstellt, dass die Wohnung nie leer steht und nichts kostet.
Die Nettorendite zieht die Wochen ohne Mieter und die Kosten des Haltens ab und teilt durch den tatsächlichen Aufwand einschließlich Kaufnebenkosten.
Die Rendite auf das eingesetzte Kapital zieht zusätzlich die Zinsen ab und teilt durch das, was Sie selbst eingebracht haben.
Kaufnebenkosten sind in Deutschland hoch
Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises, Notar und Grundbuch etwa 1,5 bis 2 %, Maklercourtage geteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Zusammen oft 10 bis 15 % — deutlich mehr als in den meisten Nachbarländern und der Hauptgrund, warum die Nettorendite so weit unter der Bruttorendite liegt.
Die AfA ist der entscheidende Steuervorteil
Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Abziehbar sind Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung — und die Absetzung für Abnutzung auf das Gebäude, nicht auf den Grundstücksanteil.
Die AfA ist ein Aufwand, dem keine Ausgabe gegenübersteht. Sie kann ein positives Ergebnis vor Steuern in ein steuerliches Minus verwandeln, weshalb die Nettorendite hier und die Steuerlast auseinanderfallen.
Nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen
Der Veräußerungsgewinn einer vermieteten Immobilie ist nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei. Das ist eine der wertvollsten Regeln im deutschen Steuerrecht für Privatanleger und einer der Gründe, warum hier so oft langfristig gehalten wird.
Leerstand ist kein Pessimismus
Zwischen zwei Mietern klafft eine Lücke, und die Lücke kostet. Drei Wochen im Jahr sind eine normale Annahme.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt vom Markt und vom Zinsniveau ab. Der aussagekräftige Test ist, ob die Nettorendite den Kreditzins deutlich übersteigt.
Gehören die Kaufnebenkosten in den Preis?
Für die Nettorendite ja. In Deutschland sind das oft 10 bis 15 % — sie wegzulassen überschätzt die Rendite erheblich.
Ist die Steuer auf die Miete enthalten?
Nein. Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert, wobei Zinsen, Instandhaltung und die AfA abziehbar sind.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Veräußerungsgewinn einer vermieteten Immobilie steuerfrei.