Mieten oder kaufen
Eine Hypothekenrate mit einer Miete zu vergleichen ist der falsche Vergleich, denn ein Teil der Rate kauft Eigenkapital und Miete keines — während Grundsteuer, Instandhaltung und Zinsen ebenfalls nichts kaufen. Hier wird verglichen, womit Sie auf jedem Weg tatsächlich dastehen.
Ihre Angaben
Ihr Ergebnis
Formel
Warum der übliche Vergleich falsch ist
„Miete ist rausgeworfenes Geld“ behandelt die gesamte Hypothekenrate, als baue sie Vermögen auf. Das tut sie nicht. In den ersten Jahren eines Kredits über 30 Jahre besteht der Großteil der Rate aus Zinsen, und Zinsen sind so verloren wie Miete. Rechnet man Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung und die Kosten von Kauf und Verkauf hinzu, kauft ein großer Teil dessen, was ein Eigentümer monatlich zahlt, überhaupt nichts.
Die ehrliche Frage ist nicht, welche Monatszahlung kleiner ist. Sie lautet, welcher Weg Ihnen nach den Jahren, die Sie tatsächlich bleiben wollen, mehr lässt.
Die mietende Seite legt an, sonst ist es kein Vergleich
Ein Käufer steckt eine große Summe in Anzahlung und Nebenkosten. Gibt die mietende Seite dieses Geld stattdessen aus, gewinnt der Kauf trivial und die Rechnung beweist nichts. Hier legt sie es an und legt in jedem Monat die Differenz an, in dem Mieten günstiger ist. Wenn Sie das in der Praxis nicht täten, ist Kaufen für Sie wahrscheinlich die bessere Wahl — eine Hypothek ist ein erzwungener Sparplan, und das hat realen Wert.
Wie lange Sie bleiben entscheidet fast alles
Kaufen kostet einige Prozent beim Einstieg und rund sechs Prozent beim Ausstieg. Diese fallen unabhängig von der Haltedauer an, kurze Aufenthalte holen sie also selten wieder herein. Der Break-even liegt häufig bei etwa fünf Jahren, verschiebt sich aber mit Wertentwicklung, Zinsen und dem Abstand zwischen Miete und Eigentumskosten. Stellen Sie die Jahre auf drei und dann auf fünfzehn — die Antwort kippt oft.
Instandhaltung unterschätzen Eigentümer regelmäßig
Ein Prozent des Werts pro Jahr ist die übliche Faustregel, und das ist ein Mittel über gute Jahre und das Jahr, in dem das Dach fällig wird. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro sind das 4.000 Euro jährlich, die eine mietende Partei schlicht nicht zahlt.
Häufige Fragen
Ist Mieten oder Kaufen besser?
Das hängt vor allem davon ab, wie lange Sie bleiben, vom Abstand zwischen Miete und den gesamten Eigentumskosten, und davon, was Sie sonst mit der Anzahlung täten. Kurze Aufenthalte und hohe Eigentumskosten sprechen für Mieten; lange Aufenthalte und moderate Kosten für Kaufen.
Wie lange muss ich bleiben, damit sich Kaufen lohnt?
Häufig etwa fünf Jahre, mit großer Streuung. Die Transaktionskosten von Kauf und Verkauf sind die Hauptschwelle, und die Wertsteigerung ist das, was sie überwindet.
Ist die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen berücksichtigt?
Nein. Die Regeln unterscheiden sich stark zwischen Ländern. Wenn Sie Zinsen absetzen können, schneidet Kaufen etwas besser ab als hier gezeigt.
Warum gewinnt Mieten manchmal auch langfristig?
Weil die angelegte Anzahlung ebenfalls Zinseszins erwirtschaftet. Sind die Eigentumskosten im Verhältnis zur Miete hoch und die Wertsteigerung moderat, kann das angelegte Kapital dem Eigenkapital davonlaufen.