Porównanie wynajmu i zakupu
Porównywanie raty kredytu z czynszem to złe porównanie, bo część raty buduje kapitał, a czynsz nie — podczas gdy odsetki, podatki i remonty też nie budują nic. Ten kalkulator porównuje to, z czym realnie kończysz na każdej ze ścieżek.
Twoje dane
Twój wynik
Wzór
Dlaczego zwykłe porównanie jest błędne
„Wynajem to wyrzucanie pieniędzy” traktuje całą ratę tak, jakby budowała majątek. Nie buduje. W pierwszych latach trzydziestoletniego kredytu większość raty to odsetki, a odsetki są równie bezpowrotne jak czynsz. Dolicz podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, czynsz administracyjny, remonty oraz koszty kupna i sprzedaży, a okaże się, że duża część tego, co właściciel płaci co miesiąc, nie kupuje nic.
Uczciwe pytanie nie brzmi, która miesięczna kwota jest niższa. Brzmi: która ścieżka zostawia cię z większym majątkiem po tylu latach, ile naprawdę planujesz zostać.
Zakłada się, że najemca inwestuje, bo inaczej to nie jest porównanie
Kupujący wkłada dużą kwotę we wkład własny i koszty transakcyjne. Jeśli najemca po prostu ją wyda, zakup wygrywa w sposób trywialny i rachunek niczego nie dowodzi. Tutaj najemca ją inwestuje i inwestuje też miesięczną różnicę w każdym miesiącu, w którym wynajem kosztuje mniej. Jeśli w praktyce byś jej nie zainwestował, zakup jest prawdopodobnie lepszym wyborem dla ciebie — kredyt hipoteczny jest przymusowym planem oszczędnościowym, a to ma realną wartość.
To, jak długo zostaniesz, decyduje niemal o wszystkim
Wejście w zakup kosztuje w Polsce kilka procent ceny — PCC przy rynku wtórnym, notariusz, wpisy do księgi wieczystej, często prowizja pośrednika — a wyjście kolejne kilka. Płacisz je niezależnie od tego, jak długo mieszkasz, więc krótki pobyt rzadko je odrabia. Punkt zrównania leży często w okolicach pięciu lat, ale przesuwa się wraz ze wzrostem cen, oprocentowaniem i różnicą między czynszem a kosztami właścicielskimi. Ustaw lata na trzy, a potem na piętnaście — odpowiedź często się odwraca.
W Polsce nie ma odliczenia odsetek
W wielu krajach odsetki od kredytu hipotecznego pomniejszają podstawę opodatkowania, co przechyla rachunek w stronę zakupu. W Polsce ulga odsetkowa została zniesiona i przysługuje wyłącznie osobom, które nabyły prawo do niej przed jej likwidacją, na zasadzie praw nabytych. Dla kogoś kupującego dziś odliczenia nie ma żadnego, więc nie licz na nie w kalkulacji.
Remonty to pozycja, którą właściciele niedoszacowują
Jeden procent wartości rocznie to typowa reguła kciuka i jest to średnia z dobrych lat i tego roku, w którym trzeba wymienić instalację. Przy mieszkaniu wartym 600 tysięcy złotych to 6 tysięcy rocznie, których najemca po prostu nie płaci — podobnie jak nie płaci funduszu remontowego wspólnoty ani podatku od nieruchomości.
Często zadawane pytania
Lepiej wynajmować czy kupować?
Zależy głównie od tego, jak długo zostaniesz, od różnicy między czynszem a pełnymi kosztami właścicielskimi i od tego, co zrobiłbyś z wkładem własnym. Krótki pobyt i wysokie koszty właścicielskie przemawiają za wynajmem; długi pobyt i umiarkowane koszty za zakupem.
Jak długo trzeba mieszkać, żeby zakup się opłacił?
Często około pięciu lat, ale rozrzut jest duży. Główną przeszkodą są koszty transakcyjne kupna i sprzedaży, a to wzrost wartości je pokonuje.
Czy uwzględniono odliczenie odsetek od kredytu?
Nie, bo w Polsce ono nie przysługuje. Ulga odsetkowa została zniesiona i dotyczy wyłącznie osób, które nabyły do niej prawo przed likwidacją.
Dlaczego wynajem czasem wygrywa nawet w długim okresie?
Bo zainwestowany gdzie indziej wkład własny również pracuje. Gdy koszty właścicielskie są wysokie względem czynszu, a wzrost cen umiarkowany, zainwestowany wkład potrafi wyprzedzić kapitał zbudowany w mieszkaniu.