Jämförelse hyra eller köpa
Att jämföra en lånebetalning med en hyra är fel jämförelse, eftersom en del av lånebetalningen bygger kapital medan hyran inte gör det — samtidigt som ränta, avgift och underhåll inte bygger något alls. Den här jämför vad du faktiskt slutar med på respektive väg.
Dina uppgifter
Ditt resultat
Formel
Varför den vanliga jämförelsen är fel
”Att hyra är att kasta pengar i sjön” behandlar hela boendekostnaden som om den byggde förmögenhet. Det gör den inte. Under de första åren av ett långt bolån är merparten av kostnaden ränta, och ränta är lika förlorad som hyra. Lägg till månadsavgift, försäkring, underhåll och kostnaderna för att köpa och sälja, så köper en stor del av vad en ägare betalar varje månad ingenting alls.
Den ärliga frågan är inte vilket månadsbelopp som är lägre. Den är vilken väg som lämnar dig med mer efter de år du faktiskt tänker bo kvar.
I Sverige är hyra ofta inte ett fritt val
Det här är förutsättningen som saknas i varje internationell version av den här jämförelsen. Förstahandskontrakt i attraktiva lägen fördelas i huvudsak genom bostadsköer, och kötiden i storstäderna räknas i många år. För den som inte redan står i kö är alternativet till att köpa ofta ett andrahandskontrakt — till en högre kostnad, med kortare besittningsskydd och utan möjlighet att planera långsiktigt.
Det betyder att kalkylen nedan beskriver ett val som många i praktiken inte har. Är du osäker på hur länge du stannar men saknar realistisk tillgång till ett förstahandskontrakt är slutsatsen sällan ”hyr i stället” utan snarare att räkna hårdare på hur känslig kalkylen är för en kort boendetid.
Hyresgästen antas investera, annars är det ingen jämförelse
En köpare lägger en stor summa på kontantinsats och köpkostnader. Om hyresgästen i stället gör av med den vinner köpet trivialt och räkningen bevisar ingenting. Här investerar hyresgästen beloppet och investerar dessutom månadsskillnaden varje månad då hyran kostar mindre. Skulle du i praktiken inte investera den är köp sannolikt det bättre valet för dig — ett bolån med amorteringskrav är ett tvångssparande, och det har ett verkligt värde.
Hur länge du bor kvar avgör nästan allt
Att köpa kostar i Sverige flera procent att gå in i — lagfart och pantbrev vid husköp, mäklararvode vid försäljning — och därtill 22 procent skatt på kapitalvinsten när du säljer. Dessa betalar du oavsett hur länge du bor kvar, så korta boendetider hämtar sällan hem dem. Brytpunkten ligger ofta kring fem år men rör sig med prisutveckling, ränta och gapet mellan hyra och ägandekostnad. Ställ in tre år och sedan femton — svaret kastar ofta om.
Ränteavdraget hör hemma i kalkylen
Till skillnad från i många andra länder får du dra av 30 procent av räntekostnaden upp till 100 000 kronor per år, och 21 procent därutöver. Det gör den effektiva räntan väsentligt lägre än den nominella och flyttar kalkylen mätbart mot köp. Räkna med den effektiva räntan, inte den nominella, när du fyller i.
Underhållet är posten ägare underskattar
En procent av värdet per år är den vanliga tumregeln för ett hus, och det är ett genomsnitt över goda år och året då taket ska bytas. I en bostadsrätt bär föreningen det yttre underhållet, men det syns i stället som månadsavgift — och ett kommande stambyte kan höja den kraftigt. Läs årsredovisningen och underhållsplanen innan du bjuder.
Vanliga frågor
Är det bättre att hyra eller köpa?
Det beror mest på hur länge du bor kvar, gapet mellan hyra och total ägandekostnad, och vad du annars skulle göra med kontantinsatsen. I Sverige tillkommer att förstahandskontrakt ofta kräver många års kötid, vilket gör att hyra inte alltid är ett tillgängligt alternativ.
Hur länge måste jag bo kvar för att köpet ska löna sig?
Ofta kring fem år, men spridningen är stor. Köp- och säljkostnaderna plus 22 procents vinstskatt är den huvudsakliga tröskeln, och prisutvecklingen är det som tar sig över den.
Är ränteavdraget inräknat?
Fyll i den effektiva räntan efter avdrag. Du får dra av 30 procent av räntekostnaden upp till 100 000 kronor per år och 21 procent därutöver, vilket sänker den verkliga räntan påtagligt.
Varför vinner hyra ibland även över lång tid?
Eftersom kontantinsatsen investerad någon annanstans också växer. När ägandekostnaderna är höga i förhållande till hyran och prisutvecklingen är måttlig kan det investerade beloppet springa ifrån kapitalet i bostaden.