Kalkylator för bolånets månadskostnad

Vad en boendekostnad faktiskt består av

Räntan och amorteringen är själva lånet. Men det är inte hela boendekostnaden. Till det kommer villaförsäkring eller hemförsäkring, fastighetsavgift, och för en bostadsrätt månadsavgiften till föreningen — som ofta är den näst största posten efter räntan och som varierar enormt mellan föreningar.

Till skillnad från i anglosaxiska länder samlar inte den svenska banken in dessa belopp tillsammans med lånebetalningen. Du betalar dem separat, vid andra tidpunkter och till andra mottagare, vilket får månadskostnaden att se lägre ut än vad boendet faktiskt kostar. Därför är det värt att räkna ihop allt på ett ställe.

Amorteringskravet är en del av kostnaden, inte en frivillig sparform

Sedan amorteringskraven infördes måste nya bolån amorteras med två procent av lånebeloppet per år så länge lånet överstiger 70 procent av bostadens värde, och med en procent i intervallet 50 till 70 procent. Ovanpå det tillkommer ytterligare en procent om lånet överstiger cirka 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst. Amorteringen är visserligen sparande snarare än en kostnad — pengarna blir ditt eget kapital — men den måste rymmas i månadsbudgeten precis som räntan.

Kontantinsatsen är minst 15 procent

Bolånetaket gör att banken får låna ut högst 85 procent av bostadens värde, vilket i praktiken betyder att du måste ha 15 procent i kontantinsats. Vissa löser resten med ett blancolån till betydligt högre ränta och kortare löptid — räkna in det som en separat post, för det är en helt annan kostnad än bolånet.

Räntan väger tyngre än priset

Det är lätt att fokusera på att pruta på priset och behandla räntan som given. I praktiken flyttar en procentenhet på ett långt lån månadskostnaden mer än en rejäl prissänkning gör, och den totala räntekostnaden avsevärt mycket mer. Att förhandla räntan med flera banker ger oftast mer per nedlagd timme än att förhandla priset — listräntan är sällan den ränta någon faktiskt betalar.

Ränteavdraget sänker den verkliga kostnaden

Du får dra av 30 procent av dina räntekostnader upp till 100 000 kronor per år, och 21 procent på det som överstiger. En ränta på 4 procent kostar dig alltså i praktiken cirka 2,8 procent efter avdrag. Det påverkar varje jämförelse mellan att amortera och att spara, och det är värt att ha i huvudet innan du drar slutsatser av räntesiffran.

Kostnaderna ändrar sig över tid

Föreningens månadsavgift kan höjas, ofta i samband med att föreningens egna lån ska räntejusteras, och driftkostnader följer elpriset. En månadskostnad som är bekväm i dag kan bli obekväm efter en avgiftshöjning, så lämna marginal i stället för att budgetera till sista kronan.