Kalkylator för att lägga om bolånet
En lägre månadskostnad är inte samma sak som ett billigare lån. Att lägga om till en ny lång löptid sänker nästan alltid månadsbeloppet och höjer ofta den totala räntan. Kalkylatorn visar båda, så att bytet blir synligt.
Dina uppgifter
Ditt resultat
Formel
Break-even är första testet
En omläggning kostar pengar direkt. Dela kostnaderna med månadsbesparingen så får du antalet månader innan omläggningen betalat sig. Om du kan tänkas flytta eller lägga om igen före dess går affären med förlust hur mycket bättre räntan än ser ut.
Att flytta bolånet är ofta gratis i Sverige
Det här skiljer sig från många andra länder. Har du rörlig ränta får banken inte ta ut någon ränteskillnadsersättning när du löser lånet, och pantbreven följer med fastigheten — de behöver inte tas ut på nytt när en ny bank övertar dem. I praktiken kostar en flytt av ett rörligt bolån i regel bara en expeditionsavgift och några veckors administration. Det är därför räntejämförelser är så mycket mer värda i Sverige än i länder med höga omläggningskostnader.
Har du bunden ränta är bilden en annan: ränteskillnadsersättning får tas ut och kan bli stor om marknadsräntan fallit sedan du band. Den beräknas enligt en lagreglerad modell, och banken är skyldig att räkna ut beloppet åt dig innan du bestämmer dig. Begär den siffran innan du jämför något annat.
Att förlänga löptiden är där kostnaden gömmer sig
Den som är åtta år in i ett långt lån och lägger om till en ny full löptid har just lagt till åtta års betalningar. Månadsbeloppet sjunker, ibland rejält, medan den totala räntan kan stiga även vid en påtagligt lägre räntesats. Raden med utfall ovan flaggar precis det fallet.
Ränterabatten är inte listräntan
Nästan ingen betalar bankens listränta. Den faktiska räntan sätts individuellt utifrån belåningsgrad, hur mycket du har hos banken i övrigt och hur beredd du är att flytta. Att ta in ett skriftligt bud från en annan bank och visa det för din egen är den billigaste förhandlingshävstången som finns — och det kostar dig ingenting att göra det varje gång räntan ska sättas om.
Vad mer att kontrollera
Om erbjudandet kräver att du flyttar lön, pension eller sparande till den nya banken, och vad de produkterna kostar. Om amorteringskravet räknas om vid en ny värdering — en högre värdering kan sänka belåningsgraden och därmed amorteringen, men bankerna får bara omvärdera under vissa förutsättningar. Och om ett erbjudande utan avgifter helt enkelt köper en högre ränta.
Vanliga frågor
När lönar sig en omläggning?
När du stannar förbi break-even och det nya lånet inte förlänger löptiden så mycket att den totala räntan stiger. Vid rörlig ränta i Sverige är kostnaden att byta bank så låg att även en liten räntesänkning ofta lönar sig.
Vad kostar det att flytta bolånet?
Vid rörlig ränta i regel bara en expeditionsavgift, eftersom ränteskillnadsersättning inte får tas ut och pantbreven följer fastigheten. Vid bunden ränta kan ränteskillnadsersättningen bli betydande.
Vad är ränteskillnadsersättning?
Bankens ersättning när du löser ett bundet lån i förtid och marknadsräntan har fallit. Den beräknas enligt en lagreglerad modell, och banken ska räkna ut beloppet åt dig innan du bestämmer dig.
Startar en omläggning om lånet?
Den ersätter det gamla lånet med ett nytt på en ny löptid. Att välja en löptid lika lång som den du har kvar undviker att klockan börjar om.