Kalkulator refinansowania hipoteki
Niższa rata to nie to samo co tańszy kredyt. Refinansowanie na nowy trzydziestoletni okres prawie zawsze obniża ratę i często podnosi sumę odsetek. Kalkulator pokazuje jedno i drugie, żeby ta wymiana była widoczna.
Twoje dane
Twój wynik
Wzór
Punkt zwrotu to pierwszy test
Refinansowanie kosztuje na starcie. Podziel te koszty przez miesięczną oszczędność, a otrzymasz liczbę miesięcy, po których operacja się zwróci. Jeśli mógłbyś się przeprowadzić albo znów refinansować przed tym terminem, transakcja traci pieniądze niezależnie od tego, o ile lepiej wygląda oprocentowanie.
Reset okresu to miejsce, w którym chowa się koszt
Ktoś, kto jest osiem lat w trzydziestoletnim kredycie i refinansuje go na nowe trzydzieści lat, właśnie dołożył sobie osiem lat rat. Rata spada, czasem znacząco, a suma odsetek potrafi wzrosnąć nawet przy wyraźnie niższym oprocentowaniu. Wiersz z werdyktem sygnalizuje dokładnie ten przypadek.
Refinansowanie na okres równy pozostałym latom zachowuje korzyść z niższej stopy bez wydłużania kredytu. Oszczędność na racie jest mniejsza, a oszczędność łączna jest prawdziwa.
Ile kosztuje przeniesienie kredytu w Polsce
Przy kredycie hipotecznym ze zmiennym oprocentowaniem bank nie może pobrać prowizji za wcześniejszą spłatę po upływie trzech lat od zawarcia umowy; w pierwszych trzech latach opłata jest ograniczona ustawowo. Nowy bank pobierze zwykle koszt wyceny nieruchomości, ewentualną prowizję i opłaty sądowe za zmianę wpisu hipoteki. Dochodzi też ubezpieczenie pomostowe, płacone do czasu prawomocnego wpisu nowej hipoteki — zwykle kilka miesięcy podwyższonej marży. Policz je wszystkie, zanim uznasz, że niższa marża wygrywa.
Doliczenie kosztów do kredytu nie jest darmowe
Dodanie kosztów do kwoty kredytu usuwa barierę gotówkową i oznacza finansowanie ich przez cały okres. Sprawia też, że punkt zwrotu wygląda na natychmiastowy, co wprowadza w błąd. Obie opcje są tutaj, żeby różnica była widoczna.
Co jeszcze sprawdzić
Czy nowa umowa nie wymaga produktów dodatkowych — konta z wpływami, karty, ubezpieczenia — których koszt zjada obniżkę marży. Czy przy niższej wartości nieruchomości nie wróci ubezpieczenie niskiego wkładu. I czy oferta „bez prowizji” nie kupuje po prostu wyższej marży: koszt nie zniknął, tylko przeniósł się do oprocentowania.
Często zadawane pytania
Kiedy refinansowanie się opłaca?
Gdy zostaniesz przy kredycie dłużej niż punkt zwrotu i gdy nowy kredyt nie wydłuża okresu tak bardzo, że suma odsetek rośnie. Poprawa marży o kilkadziesiąt punktów bazowych to typowy próg, ale zależy to od salda i kosztów.
Czy refinansowanie resetuje mój kredyt?
Zastępuje stary kredyt nowym, na nowy okres. Wybranie okresu równego pozostałym latom pozwala uniknąć restartu zegara.
Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego?
Zwykle wycena nieruchomości, opłaty sądowe za zmianę wpisu hipoteki, czasem prowizja nowego banku i ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu. Po trzech latach od zawarcia umowy bank nie może pobrać prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu ze zmienną stopą.
Czy doliczyć koszty do kredytu?
To zachowuje gotówkę, ale oznacza płacenie odsetek od tych opłat przez cały okres. Jeśli masz gotówkę i zostaniesz przy kredycie długo, zapłacenie z góry zwykle kosztuje mniej.