Kalkulator raty kredytu hipotecznego
Większość kalkulatorów pokazuje kapitał i odsetki i na tym kończy. To zwykle tylko część tego, co realnie wychodzi z konta co miesiąc. Ten kalkulator uwzględnia też ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, czynsz do wspólnoty i ubezpieczenie niskiego wkładu — bo to właśnie te pozycje zamieniają ratę, która wygląda na przystępną, w ratę, na którą nie stać.
Twoje dane
Twój wynik
Wzór
Z czego składa się miesięczny koszt kredytu
Rata to kapitał i odsetki — sam kredyt. Ale to nie jest pełny koszt mieszkania. Do tego dochodzi obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, którego bank wymaga przez cały okres kredytowania, podatek od nieruchomości płacony do gminy, oraz czynsz administracyjny, jeśli lokal należy do wspólnoty lub spółdzielni.
W Polsce, inaczej niż w krajach anglosaskich, bank nie pobiera tych kwot razem z ratą i nie trzyma ich na rachunku powierniczym. Płacisz je osobno, w innych terminach i różnym odbiorcom, przez co rata wygląda na niższą, niż w rzeczywistości kosztuje mieszkanie. Dlatego warto policzyć wszystko w jednym miejscu.
Dlaczego ubezpieczenie niskiego wkładu znika
Rekomendacja S wymaga zwykle 20% wkładu własnego. Część banków zaakceptuje 10%, ale wtedy dolicza dodatkowe ubezpieczenie brakującej części wkładu — koszt, który chroni bank, a nie ciebie. Gdy saldo kredytu spadnie na tyle, że twój udział w wartości nieruchomości przekroczy 20%, opłatę można zdjąć. Przy dużym kredycie to odczuwalna miesięczna oszczędność i warto z góry wiedzieć, kiedy mniej więcej ten moment nastąpi.
Oprocentowanie waży więcej niż cena
Łatwo skupić się na negocjowaniu ceny mieszkania i potraktować oprocentowanie jako dane z góry. W praktyce jeden punkt procentowy przy kredycie na trzydzieści lat przesuwa ratę mocniej niż spora obniżka ceny, a sumę odsetek — nieporównanie mocniej. Porównywanie ofert banków zwykle daje więcej za każdą poświęconą godzinę niż targowanie się o cenę.
Stopa zmienna i okresowo stała
Kredyt ze zmienną stopą to WIBOR albo WIRON powiększony o marżę banku. Marża jest stała przez cały okres, wskaźnik — nie, i to on odpowiada za skoki rat. Alternatywą jest okresowo stała stopa, zwykle na pięć lat; kosztuje zwykle nieco więcej na starcie i kupuje przewidywalność. Banki mają obowiązek przedstawić ofertę stałej stopy, więc warto poprosić o obie i policzyć obie.
Pozostałe koszty zmieniają się w czasie
Stawki podatku od nieruchomości i składki ubezpieczeniowe są okresowo aktualizowane, a czynsz do wspólnoty potrafi rosnąć szybciej niż inflacja. Rata wygodna przy dzisiejszych kosztach może przestać być wygodna po podwyżce, więc zostaw margines, zamiast planować budżet co do złotówki.
Często zadawane pytania
Co wchodzi w miesięczny koszt kredytu hipotecznego?
Kapitał i odsetki, a obok nich ubezpieczenie nieruchomości, podatek od nieruchomości i czynsz do wspólnoty. W Polsce bank nie pobiera tych pozycji razem z ratą, więc trzeba je doliczyć samodzielnie.
Na jakie mieszkanie mnie stać?
Popularna wskazówka mówi, że koszty mieszkania nie powinny przekraczać 28% dochodu brutto, a wszystkie zobowiązania 36%. W praktyce w Polsce decyduje zdolność kredytowa liczona przez bank według wytycznych KNF, więc warto sprawdzić ją w kilku bankach.
Kredyt na 15 lat czy na 30?
Krótszy kosztuje znacznie mniej odsetek i szybciej buduje twój udział w nieruchomości, ale rata jest wyraźnie wyższa. Dłuższy daje elastyczność: zawsze możesz nadpłacać dobrowolnie, ale nie obniżysz raty krótkiego kredytu w gorszym miesiącu.
Czy większy wkład własny obniża oprocentowanie?
Często tak. Zawsze zmniejsza kwotę kredytu i znosi ubezpieczenie niskiego wkładu, a wiele banków oferuje niższą marżę przy niższym stosunku kredytu do wartości nieruchomości.