Kalkulator for boliglånets månedsbeløp

Flytende rente er hovedregelen i Norge

I de fleste europeiske land binder folk renten i ti år eller mer. I Norge har over ni av ti boliglån flytende rente, som banken kan endre med seks ukers varsel. Det gjør at terminbeløpet i kalkulatoren er et øyeblikksbilde, ikke en avtale.

Konsekvensen er at spørsmålet «har jeg råd til denne boligen» ikke kan besvares med dagens rente alene. Regn på to og tre prosentpoeng høyere og se om budsjettet fortsatt henger sammen. Bankene gjør nøyaktig det samme når de vurderer søknaden din.

Annuitetslån eller serielån

Annuitetslån har likt terminbeløp hele veien: mye renter og lite avdrag i starten, motsatt mot slutten. Serielån har likt avdrag hver termin, så terminbeløpet starter høyt og synker jevnt.

Serielånet er billigere totalt, fordi du betaler ned hovedstolen raskere. På et lån på tre millioner over 25 år er forskjellen fort et par hundre tusen kroner i renter. Prisen er at de første årene koster mer per måned — nettopp de årene mange har lavest inntekt og høyest utgifter. De fleste velger annuitet av den grunn, og det er et forsvarlig valg, men det bør være et valg og ikke en forglemmelse.

Rentefradraget er verdt 22 prosent

Renteutgifter er fradragsberettiget i alminnelig inntekt, som skattlegges med 22 prosent. Betaler du 120 000 kroner i renter i året, får du drøyt 26 000 kroner igjen — i praksis fordelt utover året gjennom skattekortet hvis du oppdaterer det.

Det betyr at den reelle renten din er 22 prosent lavere enn den nominelle. Fem prosent nominell rente koster deg 3,9 prosent etter skatt. Dette er også grunnen til at ekstra nedbetaling gir mindre igjen enn tallene først antyder: du sparer 5 prosent, men mister fradraget, så netto gevinst er 3,9 prosent.

Egenkapitalkravet og gjeldsgraden

Utlånsforskriften setter rammene for hva banken kan låne deg. Hovedreglene er at du må ha minst 15 prosent egenkapital, at samlet gjeld ikke skal overstige fem ganger brutto årsinntekt, og at du skal tåle en betydelig renteøkning uten at økonomien ryker.

Bankene har en fleksibilitetskvote til å gå utenom reglene for en liten andel av lånene, men den brukes typisk på kunder som ellers er svært solide. For de fleste er femgangeren den harde grensen, og den betyr at inntekten — ikke sparingen — bestemmer taket.

Det terminbeløpet ikke inneholder

Kalkulatoren regner renter og avdrag. På toppen kommer felleskostnader i borettslag eller sameie, som fort er 3 000 til 6 000 kroner i måneden og ofte inneholder borettslagets egen fellesgjeld. Kommunale avgifter, boligforsikring, strøm og vedlikehold kommer i tillegg.

Kjøper du i borettslag, må du dessuten legge fellesgjelden til kjøpesummen for å se hva boligen faktisk koster. En leilighet til 2,5 millioner med 1,5 millioner i fellesgjeld er en bolig til fire millioner.