Calculateur de mensualité immobilière
La plupart des calculateurs affichent capital et intérêts et s’arrêtent là. Ce montant ne représente souvent qu’une partie de ce qui quitte réellement votre compte chaque mois. Celui-ci intègre l’assurance emprunteur, la taxe foncière et les charges de copropriété, car ce sont ces postes qui transforment une mensualité apparemment supportable en mensualité intenable.
Vos données
Votre résultat
Formule
Ce que coûte réellement un logement chaque mois
La mensualité du prêt, c’est le capital et les intérêts. Mais ce n’est pas le coût du logement. S’y ajoutent l’assurance emprunteur, exigée par la banque pendant toute la durée du crédit, l’assurance habitation, la taxe foncière versée à la commune, et les charges de copropriété si le bien en fait partie — souvent le deuxième poste après les intérêts, et très variable d’un immeuble à l’autre.
Contrairement aux pays anglo-saxons, la banque française ne collecte pas ces sommes avec la mensualité. Vous les payez séparément, à d’autres échéances et à d’autres destinataires, ce qui fait paraître la mensualité plus légère que le coût réel du logement. D’où l’intérêt de tout additionner au même endroit.
L’assurance emprunteur pèse plus qu’on ne croit
Elle représente couramment une part significative du coût total du crédit, et sur les profils les plus âgés ou les plus à risque elle peut dépasser le coût des intérêts eux-mêmes. Or elle est négociable : la loi Lemoine permet de résilier et de changer d’assurance à tout moment, sans frais et sans attendre une date anniversaire, à condition que les garanties du nouveau contrat soient équivalentes. La délégation d’assurance auprès d’un assureur externe coûte souvent nettement moins cher que le contrat groupe de la banque. C’est l’économie la plus facile à obtenir sur un crédit immobilier, et beaucoup d’emprunteurs ne la font jamais.
La règle des 35 % n’est pas un conseil, c’est une norme
Le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et une durée de 25 ans au plus. Les établissements disposent d’une marge de dérogation limitée, réservée en priorité aux primo-accédants. Ce n’est donc pas une recommandation que l’on peut arbitrer : c’est une contrainte réglementaire, et elle explique la plupart des refus.
Le taux d’usure fixe un plafond
Le TAEG proposé ne peut légalement pas dépasser le taux d’usure publié par la Banque de France, tous frais compris : intérêts, assurance, garantie, frais de dossier. En période de hausse rapide des taux, ce plafond peut bloquer des dossiers pourtant solvables, en particulier ceux dont l’assurance est chère. Si un dossier est refusé sans raison apparente, c’est une piste à vérifier.
Les charges évoluent
Les charges de copropriété augmentent, souvent au moment d’un ravalement ou d’une rénovation énergétique votée en assemblée générale, et la taxe foncière est revalorisée chaque année. Une mensualité confortable aujourd’hui peut cesser de l’être après un appel de fonds, donc gardez une marge plutôt que de budgéter à l’euro près.
Questions fréquentes
Que comprend la mensualité d’un crédit immobilier ?
Le capital, les intérêts et l’assurance emprunteur. La taxe foncière, l’assurance habitation et les charges de copropriété se paient séparément en France, il faut donc les ajouter soi-même pour connaître le coût réel du logement.
Quel montant puis-je emprunter ?
Le taux d’endettement est plafonné à 35 % de vos revenus nets, assurance comprise, sur 25 ans maximum. C’est une norme du HCSF que les banques ne peuvent dépasser que dans une marge de dérogation limitée.
Puis-je changer d’assurance emprunteur ?
Oui, à tout moment et sans frais depuis la loi Lemoine, à condition que les garanties soient équivalentes. C’est souvent l’économie la plus simple à réaliser sur un crédit immobilier.
Un apport plus important réduit-il le taux ?
Souvent oui. Il réduit toujours le montant emprunté, et la plupart des banques réservent leurs meilleures conditions aux dossiers présentant un apport d’au moins 10 %, censé couvrir les frais de notaire et de garantie.