Calculateur d'apport personnel

Pourquoi dix pour cent est le seuil habituel

Il n’existe pas de plancher légal d’apport en France, contrairement à d’autres pays. Dans les faits, les banques attendent un apport d’environ dix pour cent, parce qu’il correspond à peu près aux frais de notaire et aux frais de garantie — c’est-à-dire aux sommes qui ne se retrouvent pas dans la valeur du bien. Un financement sans apport reste possible mais devient rare, et il se paie par un taux moins favorable.

Au-delà de dix pour cent, chaque tranche d’apport supplémentaire améliore le taux proposé, réduit le coût de l’assurance en réduisant le capital assuré, et fait baisser le taux d’endettement, ce qui compte davantage encore compte tenu du plafond réglementaire de 35 %.

Les frais de notaire, dans l’ancien et dans le neuf

L’expression est trompeuse : l’essentiel de ces frais n’est pas la rémunération du notaire mais les droits de mutation reversés au département et à la commune. Dans l’ancien, l’ensemble représente couramment sept à huit pour cent du prix. Dans le neuf, les droits sont bien plus faibles et le total tombe autour de deux à trois pour cent — un écart qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros et qui fait basculer la comparaison entre deux biens au prix affiché voisin.

À noter : les frais se calculent sur le prix du bien seul. Faire figurer distinctement le mobilier dans l’acte, à sa valeur réelle et justifiable, réduit légèrement l’assiette.

La garantie : caution ou hypothèque

La banque exige une garantie, et vous avez généralement le choix. La caution d’un organisme spécialisé coûte de l’ordre d’un pour cent et demi du capital, dont une partie significative est restituée à l’extinction du prêt si aucun incident n’est survenu. L’hypothèque, elle, entraîne des frais d’acte non récupérables et des frais de mainlevée en cas de revente avant terme. Pour un premier achat, la caution est le plus souvent moins coûteuse — c’est une question à poser explicitement, car elle n’est pas toujours proposée spontanément.

Le prêt à taux zéro et les aides

Les primo-accédants sous conditions de ressources peuvent bénéficier d’un prêt à taux zéro, qui complète l’apport sans coût d’intérêts et améliore mécaniquement le plan de financement. Son périmètre — zones éligibles, type de bien, plafonds — a été modifié à plusieurs reprises, vérifiez donc les conditions en vigueur. Certaines collectivités et certains employeurs proposent en outre des prêts complémentaires, dont le prêt Action Logement pour les salariés du secteur privé.

Gardez l’épargne de précaution à part

Vider tous ses comptes pour l’apport ne laisse rien pour les travaux qui surgissent juste après l’emménagement. Les liquidités nécessaires sont l’apport, plus les frais d’acquisition, plus une réserve qui n’appartient à aucun des deux.