Calculateur des frais d'acquisition

Deux natures de dépenses

Tout ce qui figure sur un décompte de signature relève de l’une de deux catégories, et les confondre est ce qui rend le total incompréhensible.

Les frais sont ce que vous payez pour que l’opération ait lieu : droits de mutation, émoluments du notaire, débours, frais de garantie, frais de dossier de la banque. Cet argent est dépensé.

Les provisions sont votre propre argent appelé plus tôt : la prime d’assurance emprunteur du premier mois, l’assurance habitation que la banque exige avant le déblocage des fonds, et le prorata de charges de copropriété dû au vendeur. Vous les auriez payées de toute façon ; vous les payez simplement plus tôt.

« Frais de notaire » est une expression trompeuse

L’essentiel de ce que l’on appelle frais de notaire ne revient pas au notaire. Dans l’ancien, la part largement dominante correspond aux droits de mutation reversés au département et à la commune. Les émoluments du notaire, encadrés par un barème réglementé et dégressif, n’en représentent qu’une fraction, et les débours — documents d’urbanisme, état hypothécaire, géomètre — une part plus petite encore.

C’est pourquoi l’écart entre l’ancien et le neuf est aussi net : dans le neuf, les droits de mutation sont bien plus faibles et le total tombe autour de deux à trois pour cent. Sur un bien à 300 000 euros, la différence dépasse quinze mille euros et peut à elle seule départager deux biens au prix affiché voisin.

Deux leviers pour réduire l’assiette

Les droits se calculent sur le prix du bien seul. Faire figurer distinctement dans l’acte le mobilier réellement vendu — cuisine équipée, électroménager — à sa valeur réelle et justifiable par des factures réduit légèrement l’assiette. Et les honoraires d’agence, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur et mentionnés comme tels, sortent également de l’assiette des droits. Ces deux points se traitent au moment du compromis, pas après.

La garantie : caution ou hypothèque

La banque exige une garantie et vous avez souvent le choix. La caution d’un organisme spécialisé coûte de l’ordre d’un pour cent et demi du capital, dont une part significative est restituée à l’extinction du prêt sans incident. L’hypothèque entraîne des frais d’acte non récupérables ainsi que des frais de mainlevée en cas de revente avant terme. Pour un premier achat, la caution revient le plus souvent moins cher — posez explicitement la question, elle n’est pas toujours proposée spontanément.

Ce qui n’est pas compris

Le déménagement, les travaux immédiats et le mobilier que personne ne budgète. Si le montant ci-dessus correspond exactement à ce que vous avez, vous n’en avez pas assez.