Kalkulator kosztów transakcyjnych
Wkład własny to kwota, na którą wszyscy oszczędzają. To nie jest kwota, której potrzebujesz w dniu podpisania aktu. Podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, opłaty sądowe, prowizja pośrednika i koszty banku dochodzą na wierzchu i rutynowo wynoszą kilka procent ceny. Ten kalkulator liczy całość.
Twoje dane
Twój wynik
Wzór
Dwa różne rodzaje pieniędzy
Wszystko na rozliczeniu zakupu należy do jednej z dwóch grup, a ich mylenie sprawia, że suma wydaje się przypadkowa.
Koszty to opłaty za to, żeby transakcja doszła do skutku: podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna z VAT, opłaty sądowe za wpis własności i hipoteki, prowizja pośrednika, prowizja banku i wycena nieruchomości. Te pieniądze są wydane bezpowrotnie.
Koszty opłacone z góry to twoje własne pieniądze pobrane wcześniej: składka ubezpieczenia nieruchomości za pierwszy rok, którą bank zwykle chce widzieć opłaconą przed uruchomieniem kredytu, oraz ubezpieczenie pomostowe do czasu prawomocnego wpisu hipoteki. Te wydatki i tak byś poniósł; ponosisz je tylko wcześniej.
Rynek wtórny i pierwotny to zupełnie inne rachunki
Przy zakupie od osoby prywatnej płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent wartości — to zwykle największa pojedyncza pozycja po wkładzie własnym. Przy zakupie od dewelopera PCC nie ma, bo cena zawiera VAT, ale notariusz i opłaty sądowe zostają, a często dochodzi koszt wykończenia, którego przy mieszkaniu z rynku wtórnego nie ma. Ta różnica potrafi przechylić porównanie dwóch ofert o podobnej cenie.
Dlaczego prowizja banku liczy się od kredytu, a podatek od ceny
Prowizja wynagradza bank za udzielenie kredytu, więc skaluje się z kwotą kredytu. Podatek i taksa notarialna dotyczą samej nieruchomości, więc skalują się z ceną. Większy wkład własny zmniejsza więc prowizję i nie zmienia podatku.
Co podlega negocjacji
Więcej, niż zakłada większość kupujących. Prowizja banku to element oferty i banki na niej konkurują — wniosek w drugim banku to najtańszy dostępny argument. Prowizja pośrednika bywa negocjowalna, zwłaszcza przy droższej nieruchomości. Taksa notarialna ma maksymalne stawki określone rozporządzeniem, więc notariusz może zejść poniżej, choć rzadko schodzi znacząco. PCC i opłaty sądowe są sztywne.
Czego to nie obejmuje
Przeprowadzki, natychmiastowych remontów i mebli, których nikt nie budżetuje. Jeśli kwota powyżej to dokładnie tyle, ile masz, to nie masz dosyć.
Często zadawane pytania
Ile wynoszą koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania?
Zwykle kilka procent ceny ponad wkład własny. Największą pozycją na rynku wtórnym jest PCC w wysokości 2 procent; na rynku pierwotnym tego podatku nie ma.
Czy te koszty są oddzielne od wkładu własnego?
Tak. Wkład własny zmniejsza kwotę kredytu; koszty transakcyjne opłacają samą transakcję. Potrzebujesz obu w tym samym dniu, dlatego kalkulator je sumuje.
Czy można doliczyć je do kredytu?
W praktyce nie. Bank finansuje do wartości nieruchomości, więc PCC, notariusz i opłaty sądowe muszą pochodzić ze środków własnych.
Czy sprzedający może je pokryć?
Podatek i opłaty sądowe obciążają z mocy prawa kupującego. Negocjować można natomiast cenę, a przy rynku wtórnym często też podział taksy notarialnej — to kwestia ustaleń, nie przepisu.
Dlaczego mój szacunek ciągle się zmienia?
Bo wycena nieruchomości, decyzja kredytowa i ostateczna taksa notarialna dochodzą etapami. Poproś notariusza o wyliczenie wszystkich opłat przed terminem aktu i porównaj je ze swoim szacunkiem pozycja po pozycji.