Calcolatore delle spese di acquisto
L’anticipo è la cifra per cui tutti risparmiano. Non è la cifra che serve il giorno del rogito. Imposte, onorario notarile e perizia si aggiungono, e sorprendono perché vanno versati in contanti.
I dati
Il risultato
Formula
Due tipi di uscite diverse
Tutto ciò che compare in un conteggio di rogito appartiene a uno di due gruppi, e confonderli è ciò che rende il totale incomprensibile.
Le spese sono quanto paghi perché l’operazione avvenga: l’imposta di registro o l’IVA, le imposte ipotecaria e catastale, l’onorario del notaio, l’imposta sostitutiva sul mutuo, la perizia e l’eventuale istruttoria bancaria. Quel denaro è speso.
Gli anticipi sono denaro tuo richiesto prima: il premio della polizza incendio del primo anno, che la banca vuole vedere attiva prima dell’erogazione, e i ratei di spese condominiali dovuti al venditore. Li avresti pagati comunque, li paghi solo prima.
Chiedi al notaio il criterio del prezzo-valore
È la voce su cui si risparmia di più e va richiesta espressamente nell’atto. Acquistando da un privato un immobile residenziale, l’imposta di registro può essere calcolata sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo pattuito. Con l’agevolazione prima casa l’aliquota scende al due per cento, e applicata a una base ridotta il risparmio si moltiplica.
Il notaio lo propone quasi sempre, ma vale la pena sapere che esiste. Non si applica agli acquisti da impresa costruttrice, dove si paga l’IVA sul prezzo effettivo con aliquota ridotta per la prima casa: due immobili allo stesso prezzo di listino possono quindi comportare oneri molto diversi a seconda di chi vende.
L’imposta sul mutuo dipende dalla finalità
Sul finanziamento si applica un’imposta sostitutiva pari allo 0,25 % dell’importo erogato se il mutuo serve all’acquisto della prima casa, e al 2 % negli altri casi. È una differenza di otto volte che dipende soltanto dalla destinazione dichiarata: verifica che l’atto la rifletta correttamente, perché su importi rilevanti l’errore costa parecchio.
Le agevolazioni prima casa hanno requisiti da rispettare
Non sono automatiche. Occorre che l’immobile non appartenga alle categorie catastali di lusso, che l’acquirente non sia già titolare di altra abitazione nello stesso comune, e che stabilisca la residenza nel comune entro diciotto mesi dal rogito. Se la residenza non viene trasferita nei termini, l’agevolazione decade e le imposte sono dovute nella misura ordinaria con sanzioni e interessi.
Esiste una possibilità utile per chi rivende: chi ha già acquistato con l’agevolazione può riottenerla impegnandosi ad alienare l’immobile precedente entro un termine stabilito dal rogito. È un meccanismo che consente di comprare prima di vendere senza perdere il beneficio, ma il termine va rispettato.
Che cosa si può negoziare
Più di quanto la maggior parte degli acquirenti supponga. L’istruttoria bancaria e la perizia sono condizioni commerciali e le banche competono su di esse: un preventivo scritto di un altro istituto è la leva più economica che esista. L’onorario notarile varia tra professionisti e chiedere due preventivi è normale e legittimo. Imposte e tributi sono invece fissi.
Che cosa non è compreso
Il trasloco, i lavori immediati e i mobili che nessuno mette a bilancio. Se la cifra sopra coincide esattamente con quanto hai, non hai abbastanza.
Domande frequenti
Quanto costano le spese di acquisto?
Dipende molto da chi vende e dal tipo di agevolazione. Sulla prima casa acquistata da un privato con il criterio del prezzo-valore sono contenute; da impresa si paga l’IVA sul prezzo effettivo.
Sono separate dall’anticipo?
Sì. L’anticipo riduce quanto chiedi in prestito; le spese pagano l’operazione in sé. Servono entrambe lo stesso giorno, per questo la cifra sopra le somma.
Si possono includere le spese nel mutuo?
In pratica no. Le banche finanziano in rapporto al valore dell’immobile, quindi imposte e onorari devono venire da mezzi propri.
Cosa succede se non trasferisco la residenza?
L’agevolazione prima casa decade e le imposte sono dovute nella misura ordinaria con sanzioni e interessi. Il termine è di diciotto mesi dal rogito.
Posso comprare prima di vendere mantenendo l’agevolazione?
Sì, impegnandoti nel rogito ad alienare l’immobile precedente entro il termine stabilito. Il termine va però rispettato, altrimenti l’agevolazione decade.