Calculadora de gastos de compraventa
La entrada es la cifra para la que todo el mundo ahorra. No es la cifra que necesitas el día de la firma. El impuesto de transmisiones o el IVA, la notaría, el registro y la tasación se suman por encima, y en vivienda usada rondan el diez por ciento del precio.
Sus datos
Su resultado
Fórmula
Dos clases de dinero distintas
Todo lo que aparece en una liquidación de compraventa pertenece a uno de dos grupos, y confundirlos es lo que hace que el total parezca arbitrario.
Los gastos son lo que pagas para que la operación se produzca: el impuesto de transmisiones o el IVA más actos jurídicos documentados, los honorarios del notario, la inscripción en el registro, la tasación y la gestoría de la compraventa. Ese dinero está gastado.
Las provisiones son dinero tuyo adelantado: la prima del seguro de hogar del primer año, que el banco exige tener contratado antes de firmar, y la parte proporcional de la cuota de comunidad y del IBI del ejercicio. Los habrías pagado igualmente; solo los pagas antes.
Vivienda usada y obra nueva son dos facturas muy distintas
En vivienda usada se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, cedido a las comunidades autónomas, con tipos que oscilan aproximadamente entre el seis y el diez por ciento según el territorio. Muchas comunidades aplican tipos reducidos para menores de una determinada edad, familias numerosas o personas con discapacidad, y esas reducciones pueden suponer varios miles de euros: comprobarlo antes de firmar es una de las gestiones más rentables de toda la operación.
En obra nueva se paga IVA del diez por ciento más el impuesto de actos jurídicos documentados, que también varía por comunidad. La suma suele quedar por debajo de la de vivienda usada en los territorios con transmisiones alto, y por encima en los que lo tienen bajo.
Qué paga el banco y qué pagas tú
Es fácil confundirlo porque todo se firma el mismo día ante el mismo notario. La escritura de compraventa es tuya: impuesto, notaría, registro y gestoría de esa escritura. La escritura de hipoteca la paga el banco desde la ley de 2019: su notaría, su gestoría, su registro y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. Al comprador solo le corresponde la tasación. Si una oferta te traslada los gastos de la hipoteca, incumple la ley.
Qué se puede negociar
Más de lo que la mayoría supone. La comisión de apertura del préstamo es una condición comercial y los bancos compiten en ella — una oferta escrita de otra entidad es la palanca más barata que existe. Los aranceles de notaría y registro están fijados por reglamento y apenas se mueven. El impuesto es fijo. La tasación puede encargarse a una tasadora homologada de tu elección, y su informe tiene validez para cualquier entidad durante seis meses, lo que evita pagarla dos veces al comparar bancos.
Lo que no incluye
La mudanza, las reformas inmediatas y los muebles que nadie presupuesta. Si la cifra de arriba coincide exactamente con lo que tienes, no tienes suficiente.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuestan los gastos de compraventa?
En vivienda usada, en torno al diez por ciento del precio además de la entrada, sobre todo por el impuesto de transmisiones. En obra nueva, IVA del diez por ciento más actos jurídicos documentados.
¿Son distintos de la entrada?
Sí. La entrada reduce lo que pides prestado; los gastos pagan la operación en sí. Necesitas ambos el mismo día, por eso la cifra de arriba los suma.
¿Se pueden incluir los gastos en la hipoteca?
En la práctica no. Los bancos financian sobre el valor del inmueble, así que impuestos, notaría y registro deben salir de fondos propios.
¿Hay reducciones en el impuesto de transmisiones?
Muchas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. Comprobarlo antes de firmar puede suponer varios miles de euros.
¿Tengo que pagar dos tasaciones si comparo bancos?
No. Puedes encargarla a una tasadora homologada de tu elección y su informe tiene validez para cualquier entidad durante seis meses.