Comparador alquilar o comprar
Comparar una cuota hipotecaria con un alquiler es la comparación equivocada, porque parte de la cuota construye patrimonio y el alquiler no — mientras que los intereses, el IBI y el mantenimiento tampoco construyen nada. Esta calculadora compara con qué acabas realmente en cada camino.
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Fórmula
Por qué la comparación habitual está mal planteada
«El alquiler es dinero tirado» trata toda la cuota como si generara patrimonio. No lo hace. En los primeros años de una hipoteca larga, la mayor parte de la cuota son intereses, y los intereses están tan perdidos como el alquiler. Añade el seguro, el IBI, la comunidad, el mantenimiento y los gastos de compra y venta, y buena parte de lo que un propietario paga cada mes no compra nada.
La pregunta honesta no es qué cuota es menor, sino qué camino te deja con más después de los años que realmente piensas quedarte.
Los gastos de entrada y salida son altos en España
Es lo que más desplaza el punto de equilibrio. Comprar vivienda usada cuesta alrededor de un diez por ciento del precio en gastos, principalmente por el impuesto de transmisiones patrimoniales. Vender cuesta la comisión de la agencia, más la plusvalía municipal.
Esa plusvalía municipal merece explicación porque no existe en la mayoría de los países: es un impuesto local que grava el incremento de valor del terreno y lo paga el vendedor. Tras la reforma de 2021 puede calcularse por un método objetivo o sobre la ganancia real, eligiendo el resultado más favorable, y si no ha habido incremento de valor no se paga. Aun así, en una venta con ganancia es una cantidad significativa que hay que sumar a los costes de salida.
La ganancia en la venta también tributa, con excepciones importantes
La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro. Pero hay dos exenciones que cambian mucho el cálculo. Si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual dentro del plazo establecido, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. Y si tienes más de sesenta y cinco años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta por completo. Ambas convierten la compra de la vivienda que uno habita en una posición fiscalmente privilegiada frente a la inversión.
Se supone que quien alquila invierte, o no es una comparación
Quien compra inmoviliza una cantidad importante en entrada y gastos. Si quien alquila se la gasta, la compra gana de forma trivial y el cálculo no demuestra nada. Aquí quien alquila la invierte, e invierte también la diferencia mensual en los meses en que alquilar cuesta menos. Si en la práctica no lo harías, comprar es probablemente mejor opción para ti — una hipoteca es un ahorro forzoso, y eso tiene valor real.
El mantenimiento es la partida que los propietarios subestiman
Un uno por ciento del valor al año es la regla habitual para una vivienda unifamiliar, promedio entre los años buenos y aquel en que hay que rehacer el tejado. En un piso, la obra estructural llega por derrama: lee las actas de las últimas juntas y el estado del fondo de reserva antes de ofertar, porque una rehabilitación aprobada no aparece en ningún anuncio.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor alquilar o comprar?
Depende sobre todo de cuánto tiempo te quedes, de la diferencia entre el alquiler y el coste total de propiedad, y de qué harías con la entrada. En España los gastos de compraventa alejan bastante el punto de equilibrio.
¿Cuántos años hay que quedarse para que compense?
Con frecuencia en torno a cinco, pero varía mucho. El obstáculo principal es el diez por ciento aproximado de gastos de entrada más los de salida, y la revalorización es lo que lo supera.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Un impuesto local sobre el incremento de valor del terreno que paga el vendedor. Puede calcularse por el método objetivo o sobre la ganancia real, y si no ha habido incremento no se paga.
¿Tributa la ganancia al vender?
Sí, en la base del ahorro, salvo dos excepciones importantes: la reinversión en otra vivienda habitual dentro de plazo, y la venta de la vivienda habitual por mayores de sesenta y cinco años, que está exenta.