Sammenligning leie eller kjøpe

Bare avdragene bygger formue

Et terminbeløp består av renter og avdrag. Avdraget flytter penger fra lommeboken til boligen din. Renten er ren kostnad, akkurat som husleie — bare betalt til banken i stedet for til en utleier.

De første årene av et annuitetslån er mesteparten renter. På et nytt lån er ofte to tredjedeler av terminbeløpet penger du ikke ser igjen. Sammenligningen med husleie skal derfor gjøres mot rentedelen, ikke mot hele terminbeløpet.

De norske skattereglene favoriserer eierskap tungt

Rentefradraget gir 22 prosent av renteutgiftene tilbake. Fem prosent nominell rente koster reelt 3,9.

Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri hvis du har eid i minst ett år og bodd der minst ett av de siste to. Det er en av de mest verdifulle reglene i norsk personbeskatning, og den finnes ikke for aksjer, fond eller sekundærbolig.

Formuesverdien av primærbolig settes til 25 prosent av beregnet markedsverdi, mot bankinnskudd som teller hundre prosent. Det gjør boligformue langt mildere behandlet enn finansformue.

Til sammen er dette grunnen til at norsk boligmarked ser ut som det gjør — og en grunn til at det å eie som regel lønner seg over tid.

Kostnadene ved å kjøpe og selge

Ved kjøp av selveierbolig: dokumentavgift på 2,5 prosent, tinglysingsgebyr og eventuell boligkjøperforsikring. Ved salg: meglerhonorar, markedsføring, tilstandsrapport og eventuell eierskifteforsikring — ofte to til tre prosent av salgssummen.

Til sammen fem prosent av boligens verdi i transaksjonskostnader. Det er derfor tommelfingerregelen sier at man bør eie i minst tre til fem år for at kjøpet skal lønne seg. Kortere enn det, og prisstigningen må være uvanlig sterk bare for å dekke omkostningene.

I borettslag bortfaller dokumentavgiften, og terskelen for at kjøp lønner seg blir dermed lavere.

Leietakerens fordeler er reelle

Du kan flytte med tre måneders oppsigelse. Du betaler ikke for nytt tak, ny drenering eller et bad som må rehabiliteres. Egenkapitalen din står i fond i stedet for i én enkelt bolig i én enkelt by, og det er faktisk bedre spredning av risiko.

Husleieloven gir også et rimelig vern: leien kan bare indeksreguleres én gang i året, og først etter tre år kan utleier kreve tilpasning til gjengs leie. Depositum skal stå på egen sperret konto i leietakers navn.

Hva som avgjør i praksis

Tidshorisonten. Vet du at du blir boende i fem år eller mer, taler alt for å kjøpe. Er du usikker på jobb, studier eller by, er tre måneders oppsigelse verdt mer enn skattefordelene.

Og et poeng som ofte glemmes: å eie tvinger fram sparing gjennom avdragene. For mange er det den viktigste effekten av alle — ikke fordi eie er matematisk overlegent, men fordi differansen mellom husleie og terminbeløp sjelden faktisk blir spart.