Comparateur location / achat
Comparer une mensualité de crédit à un loyer est la mauvaise comparaison, car une partie de la mensualité constitue un capital et le loyer non — tandis que les intérêts, la taxe foncière et l’entretien ne constituent rien non plus. Ce calculateur compare ce avec quoi vous terminez réellement sur chaque voie.
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Pourquoi la comparaison habituelle est fausse
« Le loyer, c’est de l’argent jeté par les fenêtres » traite toute la mensualité comme si elle construisait un patrimoine. Ce n’est pas le cas. Dans les premières années d’un prêt long, la majeure partie de la mensualité est constituée d’intérêts, et les intérêts sont aussi perdus qu’un loyer. Ajoutez l’assurance emprunteur, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et les frais d’achat et de vente, et une part importante de ce qu’un propriétaire verse chaque mois n’achète rien du tout.
La vraie question n’est pas de savoir quelle mensualité est la plus basse, mais quelle voie vous laisse avec davantage après les années que vous comptez réellement passer sur place.
Les frais de notaire changent l’équation en France
C’est l’élément qui déplace le point d’équilibre plus que tout autre. Acheter dans l’ancien coûte environ sept à huit pour cent du prix en frais d’acquisition, dont l’essentiel correspond aux droits de mutation. Revendre coûte des honoraires d’agence. Ces sommes ne se retrouvent jamais dans la valeur du bien : il faut donc que le prix augmente d’environ dix pour cent avant que l’achat commence à rapporter quoi que ce soit par rapport à la location. Dans le neuf, où les frais tombent à deux ou trois pour cent, le seuil est nettement plus bas.
C’est pourquoi la durée de détention pèse ici plus lourd qu’ailleurs. Réglez la durée sur trois ans puis sur quinze — la réponse s’inverse fréquemment.
Le locataire est supposé placer, sinon ce n’est pas une comparaison
L’acheteur immobilise une somme importante en apport et en frais. Si le locataire la dépense, l’achat gagne trivialement et le calcul ne prouve rien. Ici, le locataire la place, et place aussi l’écart mensuel les mois où louer coûte moins cher. Si dans les faits vous ne le feriez pas, l’achat est probablement le meilleur choix pour vous — un crédit immobilier est une épargne forcée, et cela a une valeur réelle.
La plus-value sur la résidence principale est exonérée
Un avantage français important et souvent oublié dans les comparaisons internationales : la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux, sans condition de durée. Sur une résidence secondaire ou un investissement locatif, en revanche, la plus-value est imposée avec un abattement progressif selon la durée de détention, l’exonération complète n’intervenant qu’après plusieurs décennies. Cette asymétrie oriente fortement la décision vers l’achat du logement que l’on occupe.
L’entretien est le poste que les propriétaires sous-estiment
Un pour cent de la valeur par an est la règle empirique courante pour une maison, moyenne entre les bonnes années et celle où il faut refaire la toiture. En copropriété, le gros œuvre passe par les charges et les appels de fonds : lisez les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux avant de faire une offre, car un ravalement ou une rénovation énergétique votée ne figure sur aucune annonce.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux louer ou acheter ?
Cela dépend surtout de la durée pendant laquelle vous resterez, de l’écart entre le loyer et le coût total de propriété, et de ce que vous feriez sinon de l’apport. En France, les frais d’acquisition dans l’ancien repoussent le point d’équilibre plus loin que dans beaucoup de pays.
Combien de temps faut-il rester pour que l’achat soit rentable ?
Souvent autour de cinq ans dans le neuf, davantage dans l’ancien où les frais de notaire atteignent sept à huit pour cent. Ce sont les frais d’entrée et de sortie qui constituent l’obstacle principal.
La plus-value est-elle imposée ?
Pas sur la résidence principale : l’exonération est totale et sans condition de durée. Sur une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est imposée avec un abattement croissant selon la durée de détention.
Pourquoi la location l’emporte-t-elle parfois même sur longue période ?
Parce que l’apport placé ailleurs se capitalise aussi. Quand les charges de propriété sont élevées par rapport au loyer et que les prix progressent peu, la somme placée peut dépasser le capital constitué dans le logement.