Comparador arrendar ou comprar

Só a amortização constrói património

A prestação divide-se em juros e capital. O capital passa da sua conta para a sua casa. Os juros são custo puro, tal como a renda — apenas pagos ao banco em vez de a um senhorio.

Nos primeiros anos de um crédito, a maior parte da prestação são juros. A comparação honesta faz-se entre a renda e a soma dos juros, IMI, condomínio e manutenção — não entre a renda e a prestação inteira.

Os custos de transação exigem tempo

Na compra: IMT progressivo, Imposto do Selo de 0,8% sobre a aquisição e 0,6% sobre o capital do crédito, escritura, registos e avaliação. Na venda: comissão de mediação imobiliária, tipicamente 4% a 5% mais IVA, e certificado energético.

Somando as duas pontas, chega-se com facilidade a 7% a 9% do valor do imóvel. É por isso que comprar para revender ao fim de dois anos raramente compensa: a valorização tem primeiro de cobrir esse custo.

A regra prática em Portugal é que a compra começa a compensar a partir de quatro a seis anos de permanência, e menos do que isso se beneficiar das isenções para jovens até aos 35 anos.

A fiscalidade favorece quem compra

A mais-valia da habitação própria e permanente pode ser excluída de tributação se reinvestir noutra habitação própria permanente dentro dos prazos legais. Sem reinvestimento, apenas 50% da mais-valia é considerada, englobada às taxas gerais.

Já os rendimentos prediais recebidos por um senhorio são tributados a 25%, com taxas reduzidas para contratos de longa duração. E os juros do crédito só dão dedução em contratos anteriores a 2012 — um ponto que muitos compradores assumem ao contrário.

Do lado de quem arrenda há proteções reais

A renda só pode ser atualizada uma vez por ano, por um coeficiente publicado em Diário da República, que já foi objeto de limites legais em anos de inflação alta. A caução está limitada em função da duração do contrato, e a denúncia pelo senhorio obedece a prazos e fundamentos definidos.

E há a flexibilidade: sai com um pré-aviso, não com uma escritura, um mediador e três meses de anúncios.

O que ninguém contabiliza

Quem arrenda não paga IMI, não paga obras de fachada deliberadas em assembleia de condóminos, nem substitui a caldeira. Quem compra tem esses custos e tem também um ativo que valoriza — ou não, consoante a zona e o momento.

Peça sempre as atas das últimas assembleias de condomínio antes de comprar num prédio antigo. É o documento que revela as obras aprovadas ou iminentes, e ninguém o mostra por iniciativa própria.

O fator decisivo é o tempo

Se sabe que fica cinco anos ou mais, comprar tende a ganhar. Se há dúvidas sobre emprego, cidade ou situação familiar, a flexibilidade do arrendamento vale mais do que os benefícios fiscais.

Há ainda um efeito raramente admitido: a amortização é poupança forçada. Para muita gente, a diferença entre renda e prestação nunca chegaria a ser poupada de outra forma.