Calculadora do valor líquido da casa
Se a casa valorizou ou o empréstimo já desceu, existe valor acumulado que pode servir de garantia. Em Portugal não há uma linha de crédito rotativa sobre a habitação como noutros países — a via normal é reforçar o próprio crédito habitação.
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Fórmula
Não existe HELOC em Portugal
Nos Estados Unidos é comum ter uma linha de crédito rotativa garantida pela casa, que se usa e se repõe livremente. Em Portugal esse produto praticamente não existe no retalho bancário.
O que existe são três caminhos: o reforço de capital no crédito habitação existente, um crédito garantido por hipoteca autónomo, e produtos de conta multiopções associados ao crédito, que alguns bancos oferecem com limites reduzidos.
Reforço de capital
É a via mais barata. Pede ao banco um aumento do montante do crédito habitação, mantendo a hipoteca existente. Implica nova avaliação do imóvel, nova escritura de mútuo e Imposto do Selo sobre o capital adicional.
A taxa é a do crédito habitação, muito abaixo de qualquer crédito pessoal. O limite continua a ser o rácio máximo de financiamento sobre a avaliação e a taxa de esforço.
Crédito garantido por hipoteca
Um crédito autónomo com hipoteca sobre o imóvel, geralmente para consolidação de dívidas ou obras. A taxa fica entre o crédito habitação e o crédito pessoal, e os custos de constituição da garantia são a cargo do cliente.
É a solução quando o banco não quer mexer no contrato original, ou quando o crédito habitação está noutra instituição.
O que a valorização não muda
A casa valer mais não aumenta o rendimento. A taxa de esforço continua a ser calculada sobre o que ganha, e é ela que trava a maioria dos pedidos. Ter capital acumulado é condição necessária, não suficiente.
Os juros não dão dedução em contratos recentes
A dedução em IRS dos juros do crédito à habitação só se aplica a contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011, com limites que descem em função do rendimento. Num crédito contratado depois disso, os juros não geram qualquer benefício fiscal.
É um ponto que muita gente assume ao contrário, por analogia com o que ouviu dos pais. Ao comparar o custo de reforçar o crédito habitação com outras soluções, não conte com uma dedução que não existe.
O risco é diferente
Passar dívida de consumo para dívida com hipoteca reduz a taxa e aumenta o que está em jogo. Sem pagamento, o credor executa a habitação. Faz sentido quando o comportamento que gerou a dívida terminou — e não faz sentido nenhum quando não terminou.
Perguntas frequentes
Existe crédito rotativo sobre a casa em Portugal?
Praticamente não. As vias normais são o reforço de capital no crédito habitação ou um crédito autónomo garantido por hipoteca.
Quanto posso libertar?
Depende do limite de financiamento sobre a avaliação e da taxa de esforço. A valorização do imóvel não aumenta o rendimento, que é o que trava a maioria dos pedidos.
Os juros são dedutíveis em IRS?
Só em contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011, com limites em função do rendimento. Em contratos posteriores não há dedução.
Vale a pena consolidar dívidas com hipoteca?
Baixa a taxa, mas coloca a casa como garantia e alonga o prazo. Só faz sentido com um plano de amortização próprio para esse montante.