Calculadora da prestação do crédito habitação

Euribor mais spread: como funciona na prática

Num crédito de taxa variável, a taxa é a soma de dois valores: a Euribor do prazo contratado — normalmente 6 ou 12 meses — e o spread que o banco lhe cobra.

O spread está fixo no contrato e só muda se renegociar ou transferir o crédito. A Euribor é revista no fim de cada período: com Euribor a 12 meses, a prestação só muda uma vez por ano; com Euribor a 6 meses, muda duas vezes.

Isto tem uma consequência prática que muita gente descobre tarde. Quando as taxas sobem, quem tem indexante a 12 meses fica protegido durante mais tempo, mas quando descem também demora mais a beneficiar. Não há um prazo melhor — há um prazo que corresponde à sua tolerância a variações.

Fixa, variável ou mista

A taxa mista tornou-se o produto mais vendido: taxa fixa nos primeiros anos, variável depois. Dá previsibilidade no início, que é quando a prestação pesa mais, e devolve a exposição à Euribor mais tarde.

A taxa fixa para todo o prazo existe, mas é cara em Portugal e implica uma comissão de reembolso antecipado mais elevada. A variável é a mais barata em média histórica e a mais imprevisível.

A pergunta certa não é qual será mais barata — ninguém sabe — mas quanto pode subir a prestação antes de o orçamento deixar de fechar.

Quanto lhe emprestam

O Banco de Portugal recomenda que o financiamento não exceda 90% do valor de aquisição ou de avaliação, o que for menor, na habitação própria permanente. Repare no detalhe: se comprar por 250 000 euros e a avaliação der 235 000, os 90% são calculados sobre 235 000.

A taxa de esforço — o peso de todas as prestações no rendimento líquido — não deve ultrapassar os 50%, e os bancos testam ainda se aguenta uma subida significativa da taxa de juro sem deixar de conseguir pagar.

Os impostos da compra saem do seu bolso

Além da entrada, paga IMT, que é progressivo consoante o valor e a finalidade, e Imposto do Selo de 0,8% sobre a compra, mais 0,6% sobre o capital do empréstimo. Junte escritura, registos e a avaliação do imóvel.

Nada disto pode ser financiado. É dinheiro que tem de ter à parte da entrada, e para muitos compradores é a barreira real.

Há isenções relevantes de IMT e de Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria permanente por jovens até aos 35 anos, dentro de limites de valor, bem como uma garantia pública que permite financiar acima dos 90% nessas condições. Vale a pena confirmar os limites em vigor no ano da compra.

Amortizar antecipadamente

Pode amortizar parcialmente quando quiser. A comissão é de 0,5% do capital amortizado em crédito de taxa variável e 2% em taxa fixa — embora tenham existido períodos de suspensão temporária desta comissão. Confirme antes de fazer a transferência.

Ao amortizar, escolha explicitamente entre reduzir o prazo ou reduzir a prestação. Reduzir o prazo poupa muito mais juros; reduzir a prestação alivia a tesouraria mensal. Muitos bancos aplicam a segunda por defeito sem perguntar.

O que a prestação não inclui

Seguro de vida e seguro multirriscos exigidos pelo banco, IMI anual, condomínio, e manutenção. Numa casa antiga, conte com pelo menos 1% do valor do imóvel por ano em obras — adiar não poupa, apenas acumula.