Calcolatore della rata del mutuo

Che cosa costa davvero una casa ogni mese

La rata è capitale e interessi: il mutuo in sé. Ma non è il costo dell’abitazione. Vi si aggiungono la polizza incendio e scoppio, che la banca impone per tutta la durata del finanziamento, l’eventuale polizza vita, le spese di condominio se l’immobile ne fa parte — spesso la seconda voce dopo gli interessi e molto variabile da edificio a edificio — e la TARI per i rifiuti.

Sulla prima casa non abitata da residenti l’IMU non è dovuta salvo che si tratti di un immobile di categoria catastale di lusso; sulle seconde case invece si paga ed è una voce rilevante. La banca italiana non incassa nessuna di queste somme insieme alla rata: le paghi separatamente, a scadenze diverse e a destinatari diversi, e questo fa sembrare la rata più leggera di quanto la casa costi realmente.

La detrazione degli interessi esiste, ed è un dettaglio che cambia i conti

A differenza di Spagna, Francia o Polonia, in Italia gli interessi passivi del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale danno diritto a una detrazione IRPEF del 19 %, entro un tetto annuo di interessi. Significa che una parte degli interessi torna indietro con la dichiarazione dei redditi, e che il tasso effettivamente sopportato è inferiore a quello nominale finché resti entro quel tetto.

Il beneficio riguarda solo l’abitazione principale e richiede che l’immobile sia adibito a dimora entro i termini previsti. Vale la pena tenerne conto in ogni confronto tra estinguere il mutuo e investire: il rendimento reale dell’estinzione è più basso del tasso nominale proprio per effetto della detrazione.

Tasso fisso, variabile o misto

Il variabile si aggancia all’Euribor più uno spread: lo spread resta fermo per tutta la durata, l’Euribor si aggiorna periodicamente ed è lui a produrre gli sbalzi di rata. Il fisso si costruisce sull’IRS più spread e compra prevedibilità a un costo iniziale in genere superiore. Esiste anche il misto, che consente di cambiare regime a scadenze prestabilite.

La banca è tenuta a consegnare il prospetto informativo europeo standardizzato prima della firma, e quel documento contiene il TAEG e il piano di ammortamento: è lì che si confrontano davvero due offerte, non nella rata pubblicizzata.

La surroga è gratuita per legge

È una delle tutele più forti del sistema italiano e molti mutuatari non la conoscono. La portabilità del mutuo verso un’altra banca — la surroga — non può comportare alcun costo a carico del cliente: né penali, né spese notarili, né istruttoria. Se i tassi scendono o un altro istituto offre condizioni migliori, spostare il mutuo non costa nulla. Allo stesso modo, sui mutui per l’abitazione stipulati dopo il 2007 non può essere applicata alcuna penale di estinzione anticipata.

Le spese cambiano nel tempo

Le quote condominiali salgono, spesso dopo l’approvazione di lavori straordinari in assemblea, e le aliquote comunali vengono riviste. Una rata comoda oggi può smettere di esserlo dopo una delibera di spesa, quindi lascia margine invece di calibrare all’euro.