Quanta casa posso permettermi?

In Italia il criterio è la rata sul reddito netto

I riferimenti anglosassoni del 28 % e del 36 % sono convenzioni professionali calcolate sul lordo. Il criterio italiano dominante è più semplice e si applica al netto: l’insieme delle rate — mutuo più qualsiasi altro finanziamento — non dovrebbe superare all’incirca un terzo di quanto entra ogni mese. Molte banche usano proprio il rapporto rata-reddito come primo filtro, e le rate esistenti si sottraggono direttamente da quel margine.

La conseguenza pratica è che estinguere un finanziamento auto può alzare il budget per la casa di molto più dell’importo della rata eliminata.

Il vero ostacolo è l’anticipo, non la rata

Le banche italiane finanziano di norma l’80 % del minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia. Serve quindi un anticipo del 20 %, a cui si aggiungono imposte e spese di compravendita. Sommando le due voci, un acquirente deve avere disponibile una quota rilevante del prezzo prima di firmare, ed è questo il filtro che esclude la maggior parte degli acquirenti giovani, molto più della rata mensile.

Esiste però uno strumento pubblico che cambia il quadro: il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap può garantire una parte del finanziamento, con percentuali più elevate per categorie prioritarie come i giovani sotto una certa età con indicatore ISEE entro soglia. Con quella garanzia diventa possibile ottenere finanziamenti fino a coprire l’intero valore dell’immobile. Requisiti e dotazione sono stati più volte rimodulati: conviene verificare le condizioni vigenti.

Sulla prima casa l’IMU non si paga

È una differenza rilevante rispetto a molti altri paesi. L’abitazione principale in cui il proprietario ha residenza e dimora abituale è esente da IMU, salvo che appartenga alle categorie catastali di lusso. Sulle seconde case invece l’imposta si paga ed è una voce consistente, calcolata sulla rendita catastale rivalutata e sull’aliquota decisa dal Comune.

Significa che il campo delle imposte in questo calcolatore va lasciato basso o a zero per un acquisto di prima casa, mentre pesa parecchio in una valutazione di investimento. Restano comunque dovute la TARI e, soprattutto, le spese condominiali, che nei condomini con portierato o riscaldamento centralizzato possono superare l’imposta di qualsiasi seconda casa.

Approvato non significa sostenibile

Questi criteri descrivono ciò che una banca accetterà, non ciò che ti lascerà tranquillo. Non considerano l’asilo, gli spostamenti, il risparmio previdenziale né la stabilità del reddito.

Quello che manca nel tetto

La manutenzione non compare in nessun calcolo bancario ed è reale. In condominio i lavori strutturali arrivano per delibera: leggi i verbali delle ultime assemblee e verifica l’esistenza di lavori già deliberati prima di fare una proposta, perché una spesa straordinaria approvata non compare in nessun annuncio e resta a carico di chi è proprietario al momento della delibera.