¿Cuánta vivienda puedo permitirme?
Los bancos aplican un límite y se quedan con el más restrictivo. La calculadora hace lo mismo y después trabaja hacia atrás hasta un precio, teniendo en cuenta los gastos que no forman parte de la cuota.
Sus datos
Su resultado
Fórmula
El límite en España es la cuota sobre ingresos netos
Las referencias anglosajonas del 28 % y el 36 % son convenciones profesionales. En España el criterio dominante es más simple: el conjunto de cuotas — hipoteca más cualquier otro préstamo — no debe superar aproximadamente el 35 % de los ingresos netos del hogar. El Banco de España utiliza ese entorno como referencia prudencial y los bancos lo aplican con poco margen.
La consecuencia práctica es que las deudas existentes recortan directamente el presupuesto de vivienda. Cancelar un préstamo de coche puede elevar la capacidad hipotecaria mucho más que el importe de la cuota suprimida.
El verdadero obstáculo no es la cuota, es la entrada
Los bancos españoles financian como norma el 80 % del menor valor entre precio de compra y tasación. Eso significa un 20 % de entrada. Y a eso se suman los gastos de compraventa, que en vivienda usada rondan el 10 % del precio, principalmente por el impuesto de transmisiones patrimoniales.
Sumando ambos, un comprador necesita disponer de alrededor del 30 % del precio en efectivo antes de firmar. En la práctica, ese es el filtro que deja fuera a la mayoría de los compradores jóvenes, mucho más que la cuota mensual. Existen líneas de aval público para menores de una determinada edad y familias con menores a cargo que permiten cubrir parte de esa entrada; sus condiciones han cambiado varias veces, así que conviene comprobar las vigentes.
El IBI no sigue al precio de compra
En muchos países el impuesto sobre la propiedad es un porcentaje del valor, lo que vuelve circular el cálculo. En España el IBI se calcula sobre el valor catastral multiplicado por el tipo que fija cada ayuntamiento — dos viviendas vendidas al mismo precio en municipios vecinos pueden pagar cantidades muy distintas, y una vivienda comprada cara no tributa más de forma automática. Introduce por tanto el importe real que figura en el último recibo en lugar de un porcentaje.
En cambio, la cuota de comunidad sí es una partida importante y muy variable, y conviene pedirla antes de hacer una oferta junto con las actas de las últimas juntas.
Aprobado no es lo mismo que asumible
Estos criterios describen lo que un banco aceptará, no lo que te dejará cómodo. No tienen en cuenta la guardería, los desplazamientos, el ahorro para la jubilación ni la estabilidad del empleo. Muchos compradores obtienen bastante más de lo que deberían pedir.
Lo que falta en el techo
El mantenimiento no aparece en ningún cálculo bancario y es real: en torno al uno por ciento del valor al año en una vivienda unifamiliar. En un piso, la obra estructural llega vía derramas — lee las actas y el fondo de reserva de la comunidad antes de ofertar, porque una rehabilitación aprobada no figura en ningún anuncio.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de mis ingresos puede ir a la hipoteca?
El criterio habitual sitúa el conjunto de cuotas en torno al 35 % de los ingresos netos del hogar. Las deudas existentes se descuentan de ese límite.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar?
Alrededor del 30 % del precio: un 20 % de entrada, porque los bancos financian el 80 %, más un 10 % aproximado de gastos de compraventa en vivienda usada.
¿Existen ayudas para la entrada?
Hay líneas de aval público dirigidas a jóvenes y familias con menores a cargo que cubren parte de la entrada. Sus condiciones han cambiado varias veces, conviene comprobar las vigentes.
¿Conviene pedir el máximo?
Normalmente no. Los criterios ignoran la guardería, el ahorro para la jubilación, el mantenimiento y la estabilidad del empleo. Comprar por debajo del techo deja margen para lo imprevisto.