Calculadora de entrada

Por qué el 20 % es la referencia

No es una regla legal sino una práctica bancaria consolidada: las entidades financian como norma el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Si la tasación sale por debajo del precio pactado — algo frecuente en mercados tensionados — la diferencia la pones tú, además de la entrada. Es una de las razones por las que conviene conocer la tasación antes de comprometerse con arras.

Superar el 20 % mejora además las condiciones ofrecidas, porque el banco valora la relación entre préstamo y valor del inmueble a la hora de fijar el diferencial.

Los gastos de compraventa dependen de dónde compres y de qué compres

Aquí está la mayor diferencia territorial del sistema. En vivienda usada se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, cedido a las comunidades autónomas, con tipos que oscilan aproximadamente entre el 6 % y el 10 % según el territorio. Muchas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, y esas reducciones pueden suponer varios miles de euros.

En obra nueva se paga IVA al 10 % más el impuesto de actos jurídicos documentados, que también varía por comunidad. La suma suele quedar algo por debajo de la de vivienda usada en los territorios con ITP alto, y por encima en los que lo tienen bajo.

A eso se añaden la notaría y el registro de la compraventa — que sí corresponden al comprador — y la tasación. Los gastos de la hipoteca en sí los asume el banco desde 2019.

Qué pagas tú y qué paga el banco

Es fácil confundirlos porque todo se firma el mismo día. La escritura de compraventa es tuya: notaría, registro e impuesto de transmisiones o IVA. La escritura de hipoteca es del banco: su notaría, su gestoría, su registro y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. Si una oferta te traslada estos últimos, incumple la ley.

Las arras no son un trámite

Antes de la firma se suele entregar una señal mediante contrato de arras, habitualmente entre el 5 % y el 10 % del precio. En las arras penitenciales, si el comprador se echa atrás pierde lo entregado y si lo hace el vendedor debe devolver el doble. Es dinero real en riesgo, y conviene tener la financiación preaprobada antes de firmarlas, no después.

Mantén el fondo de emergencia aparte

Vaciar todas las cuentas para la entrada no deja nada para las reformas que aparecen justo después de mudarse. El dinero que necesitas es la entrada, más los gastos, más un colchón que no forma parte de ninguno de los dos.