Calcolatore dell'anticipo

Perché il riferimento è il 20 %

Non è una regola di legge ma una prassi bancaria consolidata: gli istituti finanziano di norma l’80 % del minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia. Se la perizia risulta inferiore al prezzo pattuito — cosa non rara nei mercati tesi — la differenza la metti tu, oltre all’anticipo. È uno dei motivi per cui conviene conoscere l’esito della perizia prima di vincolarsi con un compromesso.

Il prezzo-valore è la regola che fa risparmiare di più

È il meccanismo italiano che più spesso viene ignorato, e vale migliaia di euro. Quando una persona fisica acquista un immobile residenziale da un’altra persona fisica, può chiedere al notaio l’applicazione del criterio del prezzo-valore: l’imposta di registro viene allora calcolata non sul prezzo pattuito ma sulla rendita catastale rivalutata, che è quasi sempre molto inferiore al valore di mercato.

Con l’agevolazione prima casa l’aliquota è del 2 % anziché del 9 %, e applicata a una base imponibile ridotta il risparmio si moltiplica. La richiesta va formulata espressamente nell’atto: il notaio la propone quasi sempre, ma è bene sapere che esiste e chiederla. Non si applica agli acquisti da impresa costruttrice, dove si paga invece l’IVA sul prezzo effettivo.

Acquisto da privato o da costruttore: due conti diversi

Da privato si paga l’imposta di registro, con l’aliquota agevolata sulla prima casa e la possibilità del prezzo-valore, più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Da impresa si paga l’IVA sul prezzo, con aliquota ridotta per la prima casa, più le imposte fisse. Il secondo caso non consente il prezzo-valore, quindi due immobili con lo stesso prezzo di listino possono comportare oneri fiscali molto diversi.

L’imposta sul mutuo dipende dalla finalità

Sul finanziamento si applica un’imposta sostitutiva pari allo 0,25 % dell’importo erogato se il mutuo è per l’acquisto della prima casa, e al 2 % negli altri casi. È una differenza di otto volte che dipende soltanto dalla destinazione dichiarata, e vale la pena verificare che l’atto la rifletta correttamente.

Il compromesso non è una formalità

Prima del rogito si firma di norma un contratto preliminare con versamento di una caparra confirmatoria, spesso tra il cinque e il dieci per cento. Se l’acquirente recede perde la caparra; se recede il venditore deve restituirne il doppio. È denaro realmente a rischio: conviene avere la delibera del mutuo prima di firmarlo, non dopo. La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, che ha un costo, protegge inoltre da iscrizioni pregiudizievoli sopravvenute.

Tieni il fondo di emergenza separato

Svuotare tutti i conti per l’anticipo non lascia nulla per i lavori che compaiono subito dopo il trasloco. Il denaro che serve è l’anticipo, più le spese, più una riserva che non fa parte di nessuno dei due.