Calculadora de entrada
A entrada é o maior obstáculo de quem compra a primeira casa em Portugal — e o erro mais comum é pensar que são só 10%. Os impostos da compra saem do mesmo bolso e não podem ser incluídos no empréstimo.
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Fórmula
Dez por cento é o mínimo, não o total
O financiamento não deve exceder 90% do valor de aquisição ou de avaliação, o que for menor. Numa casa de 220 000 euros isso são 22 000 euros de entrada — se a avaliação confirmar o preço.
Se o banco avaliar em 205 000, os 90% incidem sobre esse valor: o empréstimo máximo passa a 184 500 e a entrada sobe para 35 500 euros. É uma surpresa frequente e desagradável, e acontece sobretudo em zonas onde os preços subiram depressa.
Os impostos que ninguém financia
IMT, progressivo consoante o valor e a finalidade do imóvel. Imposto do Selo de 0,8% sobre a compra e 0,6% sobre o capital do empréstimo. Escritura, registos e a avaliação do imóvel.
Numa casa de 220 000 euros, some facilmente vários milhares de euros. Tudo isto tem de estar disponível no dia da escritura, além da entrada.
Benefícios para jovens até aos 35 anos
Existe isenção de IMT e de Imposto do Selo na primeira aquisição de habitação própria e permanente por jovens até aos 35 anos, dentro de limites de valor do imóvel. Há ainda uma garantia pública do Estado que permite financiar acima dos 90%, tornando possível comprar sem entrada em determinadas condições.
Os limites de valor e as condições de acesso foram alterados mais do que uma vez. Confirme o que está em vigor no ano da compra antes de fazer contas, porque a diferença entre estar dentro e fora do limite é de milhares de euros.
Não existe seguro que substitua a entrada
Em vários países é possível comprar com pouca entrada pagando um seguro de crédito ao banco. Em Portugal esse produto não existe: as recomendações do Banco de Portugal impõem um limite fixo em vez de permitirem que o risco seja pago. Fora da garantia pública para jovens, ou tem os 10%, ou não há crédito.
Ajuda da família
As doações entre pais e filhos estão isentas de Imposto do Selo, o que torna a ajuda familiar direta simples do ponto de vista fiscal. Ainda assim, documente a transferência: os bancos exigem justificação da origem dos fundos e a declaração evita discussões futuras entre herdeiros.
Se os pais forem fiadores, respondem pela dívida se o titular deixar de pagar, e a responsabilidade é comunicada à Central de Responsabilidades de Crédito — o que reduz a capacidade de crédito deles próprios. É diferente de doar: pesa-lhes no futuro.
Mais do que o mínimo compensa
O spread que o banco propõe depende do rácio entre empréstimo e garantia. Descer abaixo dos 80% costuma valer uma redução visível do spread — e um décimo de ponto percentual em 180 000 euros são cerca de 180 euros por ano durante trinta anos.
Pergunte explicitamente ao banco qual é a escada de spreads por rácio de financiamento antes de decidir quanto vai entregar.
Perguntas frequentes
Quanto preciso de ter para comprar casa?
Pelo menos 10% do valor de aquisição ou de avaliação, o que for menor, mais IMT, Imposto do Selo, escritura e registos, que não são financiáveis.
Posso comprar sem entrada?
Apenas através da garantia pública para jovens até aos 35 anos na primeira habitação própria permanente, dentro dos limites de valor em vigor.
A ajuda dos meus pais paga imposto?
As doações entre pais e filhos estão isentas de Imposto do Selo, mas devem ser documentadas, porque o banco exige justificação da origem dos fundos.
Vale a pena dar mais do que 10%?
Normalmente sim. Descer abaixo dos 80% de financiamento costuma reduzir o spread de forma visível ao longo de trinta anos.