Que casa consigo pagar?

Em Portugal o limite raramente é a vontade do banco — são as recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal. Dois números decidem quase sempre: 90% de financiamento e 50% de taxa de esforço.

Os seus dados

O seu resultado

Preço de imóvel que consegue pagar—

O que o está a travar—

Encargo mensal máximo com habitação—

Dos quais capital e juros—

Dos quais IMI—

Montante do empréstimo—

A sua entrada face ao preço—

Fórmula

O limite resulta do menor de dois valores: o que a taxa de esforço permite pagar e o que a entrada cobre com 90% de financiamento.

Noventa por cento, sobre o valor mais baixo

O financiamento não deve exceder 90% do valor de aquisição ou do valor de avaliação, consoante o que for menor, na habitação própria permanente. Para segunda habitação o limite recomendado desce para 80%.

O detalhe da avaliação é essencial. Se acordou 260 000 euros e o banco avalia em 245 000, os 90% incidem sobre 245 000 — e os 15 000 de diferença acrescem à entrada que tem de ter.

Taxa de esforço até 50%

A taxa de esforço mede o peso de todas as prestações de crédito no rendimento líquido mensal do agregado. A recomendação é que não ultrapasse os 50%, e os bancos avaliam ainda a capacidade de suportar um aumento significativo da taxa de juro.

Entram no cálculo o crédito automóvel, os créditos pessoais e o crédito utilizado nos cartões. Um crédito automóvel de 250 euros mensais retira cerca de 50 000 euros ao montante de habitação que consegue obter.

Maturidade e idade

A recomendação aponta para uma maturidade média de 30 anos nos novos contratos, com limites máximos que descem consoante a idade do mutuário à data da contratação. Quem tem mais de 35 anos vê o prazo máximo encurtar, o que aumenta a prestação para o mesmo capital.

Os custos que não são financiáveis

IMT progressivo conforme o valor e a finalidade, Imposto do Selo de 0,8% sobre a compra e 0,6% sobre o capital do empréstimo, escritura, registos e avaliação. Numa casa de 250 000 euros, isto soma facilmente vários milhares de euros que têm de sair do seu bolso, além da entrada.

Há isenções significativas de IMT e de Imposto do Selo na primeira aquisição de habitação própria permanente por jovens até aos 35 anos, dentro de limites de valor, bem como uma garantia pública que permite financiamento acima dos 90% nessas condições. Confirme os limites em vigor.

O que a prestação não cobre

Seguro de vida e seguro multirriscos, exigidos pelo banco. IMI anual, calculado sobre o valor patrimonial tributário e com taxa definida por cada município. Condomínio, que num prédio com elevador raramente fica abaixo dos 40 a 80 euros mensais. E manutenção.

Num apartamento antigo, conte com obras de fachada, cobertura ou elevador que o condomínio irá deliberar mais cedo ou mais tarde. Peça as atas das últimas assembleias antes de comprar — é o documento que revela o que aí vem.

Perguntas frequentes

Quanto me emprestam para comprar casa?

Até 90% do valor de aquisição ou de avaliação, o que for menor, na habitação própria permanente, com taxa de esforço até 50% do rendimento líquido.

O crédito automóvel afeta o crédito à habitação?

Sim, entra na taxa de esforço. Cerca de 250 euros de prestação mensal retiram perto de 50 000 euros de capital de habitação.

Que custos não posso financiar?

IMT, Imposto do Selo, escritura, registos e avaliação. Têm de ser pagos com meios próprios, além da entrada.

Existem benefícios para jovens?

Sim. Há isenções de IMT e de Imposto do Selo na primeira habitação própria permanente até aos 35 anos, dentro de limites de valor, e uma garantia pública que permite financiar acima dos 90%.