Hvor mye bolig har jeg råd til?

I Norge er det ikke banken som improviserer — det er utlånsforskriften som setter rammene. To regler avgjør nesten alltid hvor dyr bolig du kan kjøpe: femgangeren på inntekt og kravet om 15 prosent egenkapital.

Dine tall

Ditt resultat

Boligpris du har råd til—

Hva som holder deg tilbake—

Høyeste månedlige bokostnad—

Hvorav avdrag og renter—

Hvorav eiendomsskatt—

Lånebeløp—

Egenkapitalen din som andel av prisen—

Formel

Taket settes av det laveste av to tall: fem ganger brutto årsinntekt i samlet gjeld, og det egenkapitalen rekker til med 15 prosent krav.

Fem ganger inntekten er den harde grensen

Samlet gjeld — boliglån, billån, studielån, forbrukslån og brukte kredittrammer — kan som hovedregel ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. For et par med 1,2 millioner i samlet inntekt betyr det seks millioner i total gjeld.

Legg merke til at studielånet teller med. Har dere 800 000 kroner i Lånekassen, er det 800 000 mindre i boliglån, selv om studielånet er billig og fleksibelt. Det samme gjelder en ubrukt kredittramme på kortet: den ligger i Gjeldsregisteret og trekkes fra kapasiteten din.

Egenkapitalkravet på 15 prosent

Du må stille minst 15 prosent av kjøpesummen selv. På en bolig til fem millioner er det 750 000 kroner — og omkostningene kommer i tillegg, ikke i stedet.

Bankene har en fleksibilitetskvote som lar dem fravike reglene for en begrenset andel av utlånene hvert kvartal. Den brukes, men typisk på kunder som er solide på alle andre punkter. Å planlegge for å komme innenfor kvoten er ikke en plan.

Stresstesten

Banken skal kontrollere at du tåler en betydelig renteøkning fra dagens nivå og fortsatt har nok igjen til livsopphold. I praksis regnes det med en påslagsmargin på renten din, og livsoppholdssatsene bygger ofte på SIFOs referansebudsjett.

Det er verdt å gjøre den samme testen selv, uten bankens optimisme: legg tre prosentpoeng på renten og se om det fortsatt går rundt. De aller fleste boliglån i Norge har flytende rente, så dette er ikke et hypotetisk scenario.

Omkostningene ved kjøp

Kjøper du selveierbolig, betaler du dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen til staten, pluss tinglysingsgebyr for skjøte og pantedokument. På fem millioner er det 125 000 kroner som må komme fra egenkapitalen — banken finansierer ikke dokumentavgift.

Kjøper du i borettslag, slipper du dokumentavgiften helt. Til gjengjeld har boligen ofte fellesgjeld, som du må legge til prisen for å se hva den faktisk koster. Det er den viktigste enkeltforskjellen mellom de to eierformene når man regner på hva man har råd til.

Det terminbeløpet ikke dekker

Felleskostnader i borettslag og sameie er sjelden under 3 000 kroner i måneden og kan være det dobbelte i bygg med heis, vaktmester og høy fellesgjeld. Kommunale avgifter for vann, avløp og renovasjon varierer voldsomt mellom kommuner. Strøm, boligforsikring og vedlikehold kommer på toppen.

Sett av minst én prosent av boligverdien i året til vedlikehold i en enebolig. Utsatt vedlikehold er ikke sparte penger, det er utsatt regning med rente.

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye kan jeg låne?

Som hovedregel fem ganger brutto årsinntekt i samlet gjeld, inkludert studielån og kredittrammer, og maksimalt 85 prosent av kjøpesummen.

Teller studielånet mot boliglånet?

Ja, fullt ut. Alt du skylder inngår i femgangeren, også ubrukte kredittrammer registrert i Gjeldsregisteret.

Må jeg betale dokumentavgift?

På selveierbolig ja, 2,5 prosent av kjøpesummen. I borettslag er det ingen dokumentavgift, men da kommer som regel fellesgjeld i stedet.

Hva regnes som egenkapital?

Egne oppsparte midler, BSU, gevinst fra tidligere bolig og eventuelt kausjon fra familie med pant i deres bolig. Lånte penger teller ikke.