Quel bien immobilier puis-je acheter ?
Les banques appliquent une limite et prennent la plus contraignante. Le calculateur fait de même, puis remonte jusqu’à un prix — en tenant compte des charges qui ne figurent pas dans la mensualité, ce que la plupart des simulateurs passent sous silence.
Vos données
Votre résultat
Formule
En France, le taux d’endettement est une norme, pas un conseil
Les repères anglo-saxons de 28 % pour le logement et 36 % pour l’endettement total sont des usages. La règle française est plus simple et plus rigide : le Haut Conseil de stabilité financière impose un taux d’effort maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et une durée maximale de 25 ans. Les banques disposent d’une marge de dérogation limitée, réservée en priorité aux primo-accédants et à l’acquisition de la résidence principale.
Concrètement, cela signifie qu’on ne négocie pas ce seuil. Si vos crédits en cours consomment déjà une partie des 35 %, ils réduisent d’autant votre capacité — et solder un crédit auto peut relever le budget logement de bien plus que la mensualité supprimée.
Le reste à vivre, l’autre critère
Au-delà du taux d’endettement, la banque vérifie ce qu’il vous reste une fois toutes les charges payées, en tenant compte de la composition du foyer. Deux dossiers au même taux d’endettement peuvent recevoir des réponses opposées si l’un dispose de revenus élevés et l’autre de revenus modestes : 35 % d’un salaire confortable laisse de quoi vivre, 35 % d’un petit salaire non. Le saut de charge, c’est-à-dire l’écart entre votre loyer actuel et la future mensualité, est également examiné.
La taxe foncière ne suit pas le prix d’achat
Dans beaucoup de pays, l’impôt foncier est un pourcentage de la valeur, ce qui rend le calcul circulaire. En France, la taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale du bien multipliée par les taux votés par la commune — deux logements vendus au même prix dans deux communes voisines peuvent supporter des taxes très différentes, et un bien acheté cher n’est pas mécaniquement plus taxé. Renseignez donc le montant réel indiqué par le vendeur plutôt qu’un pourcentage, et sachez que les taux communaux ont fortement augmenté dans plusieurs grandes villes ces dernières années.
Accepté n’est pas la même chose que confortable
Ces règles décrivent ce qu’une banque acceptera, pas ce qui vous laissera à l’aise. Elles ignorent la garde d’enfants, les trajets, l’épargne retraite et la solidité de vos revenus. Beaucoup d’emprunteurs obtiennent nettement plus qu’ils ne devraient emprunter.
Ce qui manque au plafond
L’entretien ne figure dans aucun calcul bancaire : comptez de l’ordre d’un pour cent de la valeur par an pour une maison. Pour un appartement, lisez les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux avant de faire une offre — un ravalement ou une rénovation énergétique votée se traduit par un appel de fonds qui n’apparaît sur aucune annonce.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’endettement maximal ?
35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, sur 25 ans au maximum. C’est une norme du HCSF que les banques ne peuvent dépasser que dans une marge de dérogation limitée.
Quel bien puis-je acheter avec mes revenus ?
Cela dépend de vos crédits en cours, du taux et de votre apport. Le plafond de 35 % s’applique à l’ensemble de vos mensualités, donc solder un crédit auto peut augmenter votre budget logement de bien plus que la mensualité supprimée.
Qu’est-ce que le reste à vivre ?
Ce qu’il vous reste une fois toutes les charges payées, apprécié selon la composition du foyer. Deux dossiers au même taux d’endettement peuvent être traités différemment sur ce critère.
Faut-il emprunter le maximum ?
En général non. Les règles ignorent la garde d’enfants, l’épargne retraite, l’entretien et la stabilité de l’emploi. Acheter en dessous du plafond laisse de la marge pour l’imprévu.