Hur mycket bostad har jag råd med?

De två kvoterna

Den första begränsar boendekostnaden som andel av bruttoinkomsten, traditionellt till 28 procent. Den andra begränsar alla skuldbetalningar tillsammans, traditionellt till 36 procent. Vilken som binder först är ditt verkliga tak, och kalkylatorn säger vilken det blev.

Är det befintliga skulder som begränsar kan en löst billånsskuld höja bostadsbudgeten med betydligt mer än den betalning du tog bort.

Så räknar en svensk bank

Kvoterna 28/36 är en anglosaxisk konvention. En svensk bank använder i stället en kvar-att-leva-på-kalkyl: den drar bort schablonbelopp för mat, kläder, försäkringar och drift från nettoinkomsten och kontrollerar att det som blir kvar räcker. Ovanpå det gäller tre hårda regler — bolånetaket på 85 procent av bostadens värde, amorteringskraven, och det som ofta binder först: bankens stresstest, där kalkylen räknas med en ränta långt över den aktuella, ofta uppåt sju procent. Därför blir beskedet från banken normalt lägre än en enkel räkning på inkomsten antyder.

Fastighetsavgiften fungerar annorlunda här

I många länder är fastighetsskatten en procentandel av värdet, vilket gör att en dyrare bostad ger en högre skatt som äter av utrymmet för räntan och sänker priset du har råd med. I Sverige är den kommunala fastighetsavgiften takad till ett fast maxbelopp per år, som räknas upp med inkomstbasbeloppet, och betalas bara om 0,75 procent av taxeringsvärdet överstiger taket. För de flesta villor betyder det ett fast belopp oavsett pris. Ställ därför en låg procentsats eller fyll i det faktiska årsbeloppet — i en bostadsrätt är det i stället månadsavgiften till föreningen som är den stora posten, och den varierar enormt.

Beviljat är inte samma sak som rimligt

Kvoterna beskriver vad en bank accepterar, inte vad som lämnar dig bekväm. De tar ingen hänsyn till barnomsorg, pendling, pensionssparande eller hur trygg din inkomst är. Många beviljas väsentligt mer än de borde låna, och i det glappet bor boendestressen.

Vad som saknas i taket

Underhåll finns inte i någon bankkalkyl och är verkligt — ungefär en procent av värdet per år i genomsnitt för en villa. Föreningens kommande stambyte finns inte heller där; läs årsredovisningen och den underhållsplanen innan du bjuder på en bostadsrätt, för en avgiftshöjning på tjugo procent är en verklig sak som inte syns i något prospekt.