Na jakie mieszkanie mnie stać?

Banki stosują dwa wskaźniki i biorą niższy. Kalkulator robi to samo, a potem przelicza wynik na cenę mieszkania — uwzględniając koszty utrzymania, które większość kalkulatorów zdolności po cichu pomija.

Twoje dane

Twój wynik

Cena nieruchomości, na jaką cię stać—

Co cię ogranicza—

Maksymalny miesięczny koszt mieszkania—

W tym kapitał i odsetki—

W tym podatek od nieruchomości—

Kwota kredytu—

Twój wkład własny w stosunku do ceny—

Wzór

Maksymalna rata to niższa z dwóch wartości: limitu kosztów mieszkania i limitu wszystkich zobowiązań. Od niej odejmowane są podatek i ubezpieczenie, a reszta zamieniana jest na kwotę kredytu.

Dwa wskaźniki, które stosują banki

Pierwszy ogranicza koszty mieszkania jako udział w dochodzie brutto, tradycyjnie do 28 procent. Drugi ogranicza sumę wszystkich rat, tradycyjnie do 36 procent. To, który zadziała pierwszy, jest twoim realnym sufitem, a kalkulator pokazuje, który to był.

Jeśli ograniczeniem są istniejące zobowiązania, spłacenie kredytu samochodowego potrafi podnieść budżet mieszkaniowy znacznie bardziej niż wysokość usuniętej raty.

Jak liczy to polski bank

Wskaźniki 28/36 to konwencja anglosaska. Polski bank liczy zdolność kredytową według własnej metodyki, ale wynik wychodzi podobny, bo wytyczne KNF narzucają istotne ograniczenia — między innymi obowiązek doliczenia bufora na wzrost stóp procentowych przy badaniu zdolności, co dla kredytu ze zmienną stopą realnie obniża dostępną kwotę. Dlatego oferta z banku bywa niższa, niż sugeruje prosty rachunek na dochodzie.

Podatek od nieruchomości działa u nas inaczej

W wielu krajach podatek od nieruchomości jest procentem wartości, więc droższe mieszkanie oznacza wyższy podatek, co zmniejsza miejsce na ratę i obniża dostępną cenę. W Polsce podatek naliczany jest od powierzchni, według stawki za metr kwadratowy ustalanej przez gminę w granicach ustawowego maksimum, i jest niewielki. Ustaw więc niski procent albo wpisz realną kwotę roczną z decyzji podatkowej — znacznie ważniejszy w polskim budżecie jest czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, który przy większym metrażu potrafi przewyższyć wszystkie podatki razem wzięte.

Przyznane to nie to samo co dostępne

Te wskaźniki opisują, co zaakceptuje bank, a nie to, przy czym będzie ci wygodnie. Nie uwzględniają żłobka, dojazdów, oszczędzania na emeryturę ani tego, jak stabilny jest twój dochód. Wielu ludziom bank przyznaje istotnie więcej, niż powinni pożyczyć, i właśnie w tej luce mieszka stres finansowy.

Czego brakuje w suficie

Remonty i konserwacja nie występują w żadnym bankowym wskaźniku, a są realne — średnio około jednego procenta wartości rocznie. Nie ma tam też mediów, wyższych w domu niż w mieszkaniu. Oba doliczaj ponad ratę pokazaną tutaj.

Często zadawane pytania

Czym jest zasada 28/36?

Koszty mieszkania poniżej 28 procent dochodu brutto, a wszystkie raty poniżej 36 procent. To konwencja kredytowa i rozsądna wskazówka osobista, choć banki bywają skłonne zaakceptować więcej.

Ile kosztuje mieszkanie, na które mnie stać?

Przy umiarkowanych zobowiązaniach i realnym wkładzie własnym wskaźniki 28/36 wspierają zwykle czterokrotność do pięciokrotności rocznego dochodu przy obecnych stopach — ale oprocentowanie i istniejące długi mocno tym przesuwają. Wynik powyżej korzysta z twoich własnych liczb.

Czy większy wkład własny pozwala kupić więcej?

Tak, na dwa sposoby: zmniejsza kredyt potrzebny przy danej cenie, a powyżej 20 procent znosi ubezpieczenie niskiego wkładu, uwalniając część raty.

Czy brać maksimum zdolności?

Zwykle nie. Wskaźniki ignorują opiekę nad dziećmi, oszczędzanie na emeryturę, remonty i stabilność pracy. Kupowanie poniżej sufitu zostawia miejsce na nieprzewidziane.