Calculadora de cuota hipotecaria

Lo que cuesta realmente una vivienda cada mes

La cuota es capital e intereses: el préstamo en sí. Pero no es el coste de la vivienda. A eso se suman el seguro de hogar — el banco exige al menos la cobertura de continente —, el seguro de vida si lo has contratado, el IBI que cobra el ayuntamiento y los gastos de comunidad si el inmueble pertenece a una. Estos últimos son a menudo la segunda partida después de los intereses y varían enormemente entre edificios.

El banco español no cobra estas cantidades junto con la cuota. Las pagas por separado, en fechas distintas y a destinatarios distintos, lo que hace que la cuota parezca más ligera de lo que la vivienda cuesta en realidad. De ahí el interés de sumarlo todo en un mismo sitio.

Desde 2019 el banco paga casi todos los gastos

Este es el cambio más importante de la última década y mucha gente sigue sin saberlo. La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario trasladó al banco el pago de la notaría, la gestoría, el registro y el impuesto de actos jurídicos documentados. Al prestatario solo le corresponden la tasación y las copias de escritura que solicite.

Esto no significa que la hipoteca sea gratis: los bancos han reajustado diferenciales y comisiones para compensarlo. Pero sí significa que cualquier oferta que te repercuta esos gastos está incumpliendo la ley, y que las cifras de gastos hipotecarios anteriores a 2019 que circulan por internet ya no son válidas.

Tipo fijo o variable

Un préstamo variable se referencia al euríbor más un diferencial: el diferencial no cambia en toda la vida del préstamo, el euríbor se revisa cada seis o doce meses, y es él quien provoca los saltos de cuota. Un tipo fijo cuesta algo más al principio y compra previsibilidad. Existe también el tipo mixto, fijo durante los primeros años y variable después, que ha ganado terreno.

La ley obliga al banco a entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada con al menos diez días de antelación, y a que acudas al notario a recibir asesoramiento gratuito antes de firmar. Ese acta previa no es un trámite: es el momento de preguntar por las cláusulas que no entiendes, sin el comercial delante.

Las vinculaciones tienen precio

Los bancos rebajan el diferencial a cambio de contratar seguros, domiciliar la nómina o usar tarjetas. La ley prohíbe imponer esas ventas vinculadas salvo excepciones, pero permite las combinadas — es decir, ofrecerte ambas opciones y que elijas. Calcula el coste anual de los productos exigidos antes de aceptar una bonificación: un seguro de vida del banco puede costar más de lo que ahorras en intereses, y suele ser sustituible por otro externo con las mismas coberturas.

Los gastos evolucionan

Las cuotas de comunidad suben, a menudo tras aprobar una derrama en junta, y el IBI se revisa periódicamente. Una cuota cómoda hoy puede dejar de serlo tras una derrama, así que deja margen en lugar de ajustar al euro.