Calculadora de subrogación de hipoteca
Una cuota más baja no es lo mismo que una hipoteca más barata. Refinanciar a un plazo ampliado casi siempre reduce la cuota y con frecuencia aumenta los intereses totales. La calculadora muestra ambos para que el intercambio quede a la vista.
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Su resultado
Fórmula
Novación, subrogación o cancelar y contratar de nuevo
En España hay tres caminos y no cuestan lo mismo. La novación se hace con tu propio banco: modifica las condiciones del préstamo existente mediante escritura, sin cambiar de entidad y con gastos reducidos. La subrogación de acreedor traslada la hipoteca a otro banco conservando el mismo préstamo, y el banco de destino asume la mayor parte de los gastos. Cancelar y firmar una hipoteca nueva es la opción más cara, porque implica todos los gastos de constitución además de la cancelación registral de la anterior.
El orden lógico es pedir una oferta a otra entidad y llevarla a la tuya. Si iguala, obtienes la mejora sin trámites; si no, la subrogación es normalmente más barata que cancelar y volver a empezar.
Las comisiones están limitadas por ley
Desde 2019, la comisión por amortización anticipada o subrogación tiene topes estrictos. En préstamos a tipo variable, un máximo del 0,25 % durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado, y cero después. En tipo fijo, un máximo del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % en adelante. Y en todos los casos la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco.
Hay además un supuesto especialmente favorable: cuando la novación o subrogación tiene por objeto pasar de tipo variable a tipo fijo, la comisión está limitada al 0,15 % durante los tres primeros años y es cero a partir de entonces. Es una vía deliberadamente barata que muchos titulares desconocen.
El punto de equilibrio es la primera prueba
Divide los gastos entre el ahorro mensual y obtendrás los meses que tardará la operación en pagarse a sí misma. Si podrías mudarte o volver a refinanciar antes de ese momento, la operación pierde dinero por muy atractivo que parezca el tipo.
Tres condiciones suelen hacer que compense: una diferencia apreciable entre el tipo antiguo y el nuevo, un capital pendiente suficientemente alto y, sobre todo, un préstamo que aún esté en su primer tercio — como los intereses se concentran al principio, refinanciar al final ya no actúa sobre casi nada.
Cuidado con ampliar el plazo
Quien lleva ocho años de una hipoteca a treinta y refinancia a treinta años nuevos acaba de añadir ocho años de cuotas. La cifra mensual baja, a veces bastante, mientras los intereses totales pueden aumentar incluso con un tipo notablemente inferior. La línea de veredicto señala exactamente ese caso.
Revisa también las vinculaciones
Una oferta con mejor diferencial suele exigir domiciliar la nómina, contratar seguros o usar tarjetas. Calcula el coste anual de esos productos antes de comparar: un seguro de vida del banco puede anular buena parte de la mejora, y la ley permite sustituirlo por otro externo con coberturas equivalentes sin perder la bonificación.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo compensa cambiar de hipoteca?
Con una diferencia apreciable de tipo, un capital pendiente alto y un préstamo aún en su primer tercio. Además hay que permanecer más allá del punto de equilibrio.
¿Novación o subrogación?
Empieza pidiendo una oferta a otra entidad y llévala a tu banco. Si iguala, la novación es lo más barato. Si no, la subrogación suele costar menos que cancelar y contratar de nuevo.
¿Cuánto cuesta la comisión por cambiar?
Está limitada por ley: en tipo variable, un máximo del 0,25 % los tres primeros años o del 0,15 % los cinco primeros; en tipo fijo, un 2 % los diez primeros años. Nunca puede superar la pérdida financiera del banco.
¿Y si quiero pasar de variable a fijo?
Ese supuesto tiene un tope especialmente bajo: un 0,15 % durante los tres primeros años y cero después. Es una vía deliberadamente barata que mucha gente desconoce.