Calcolatore di surroga del mutuo
Una rata più bassa non è la stessa cosa di un mutuo più economico. Rifinanziare allungando la durata riduce quasi sempre la rata e spesso aumenta gli interessi complessivi. Il calcolatore mostra entrambi, così lo scambio resta visibile.
I dati
Il risultato
Formula
Surroga, rinegoziazione o sostituzione
In Italia le strade sono tre e non costano affatto lo stesso. La surroga trasferisce il mutuo a un’altra banca mantenendo il debito residuo e l’ipoteca esistente: per legge non può comportare alcun costo per il cliente, né penali né spese notarili né istruttoria. La rinegoziazione avviene con la propria banca, che modifica tasso o durata con una semplice scrittura privata, anch’essa senza oneri. La sostituzione è invece un mutuo nuovo che estingue il precedente: comporta la cancellazione dell’ipoteca, una nuova iscrizione, il notaio e l’imposta sostitutiva, ed è l’unica opzione se vuoi anche aumentare l’importo.
L’ordine sensato è quindi: chiedi un preventivo di surroga a un altro istituto, portalo alla tua banca e vedi se si allinea. Se si allinea ottieni il miglioramento senza muovere nulla; se non lo fa, la surroga è gratuita.
La gratuità della surroga è una tutela forte
Vale la pena sottolinearlo perché è insolito nel panorama europeo. La legge vieta di addossare al cliente qualsiasi costo della portabilità, comprese le spese di perizia e istruttoria, e vieta di ostacolarla. La banca originaria non può opporsi, e sono previsti termini entro cui deve collaborare. Questo rende il confronto tra offerte enormemente più conveniente in Italia che in paesi dove spostare un mutuo costa migliaia di euro.
Il punto di pareggio, quando ci sono spese
Con una surroga il punto di pareggio è immediato perché non ci sono spese. Serve invece nel caso della sostituzione: dividi i costi per il risparmio mensile e otterrai i mesi necessari perché l’operazione si ripaghi. Se potresti traslocare o rifinanziare di nuovo prima di allora, l’operazione perde denaro per quanto migliore appaia il tasso.
Attenzione ad allungare la durata
Chi è a otto anni da un mutuo trentennale e surroga su trent’anni nuovi ha appena aggiunto otto anni di rate. La cifra mensile scende, a volte parecchio, mentre gli interessi complessivi possono aumentare anche con un tasso sensibilmente inferiore. La riga del verdetto segnala esattamente questo caso. Una surroga a parità di durata residua conserva il beneficio del tasso senza allungare il debito.
Verifica anche le condizioni accessorie
Un’offerta con spread migliore può richiedere l’accredito dello stipendio, la sottoscrizione di polizze o l’uso di carte. Calcola il costo annuo dei prodotti richiesti prima di confrontare: una polizza vita bancaria può annullare buona parte del vantaggio, ed è sostituibile con una esterna a coperture equivalenti. Verifica inoltre che la detrazione degli interessi resti applicabile: in caso di surroga il diritto alla detrazione si conserva sulla quota di capitale residuo del mutuo originario.
Domande frequenti
Quanto costa spostare il mutuo?
Nulla. La surroga è gratuita per legge: nessuna penale, nessuna spesa notarile, nessuna istruttoria né perizia a carico del cliente.
Che differenza c’è tra surroga e sostituzione?
La surroga trasferisce il mutuo esistente a un’altra banca a costo zero. La sostituzione è un mutuo nuovo con cancellazione e nuova iscrizione ipotecaria, con notaio e imposte: è l’unica via se vuoi anche aumentare l’importo.
La banca può rifiutare la surroga?
No. La legge vieta di ostacolarla e prevede termini entro cui la banca originaria deve collaborare. Non può nemmeno addebitarti alcun costo.
Perdo la detrazione degli interessi se surrogo?
No. In caso di surroga la detrazione si conserva sulla quota corrispondente al capitale residuo del mutuo originario.