Calcolatore del valore netto della casa

In Italia si presta sul reddito, non sul valore

È la differenza sostanziale con i paesi anglosassoni e conviene conoscerla prima di fare progetti. Là una linea di credito garantita dal valore netto dell’abitazione è un prodotto ordinario: la banca presta perché l’immobile vale più del debito. In Italia le banche prestano sulla capacità di rimborso — reddito, rapporto rata-reddito, stabilità dell’impiego. L’immobile serve da garanzia, non da giustificazione.

Un proprietario con il mutuo quasi estinto ma con redditi calati non otterrà un nuovo finanziamento facendo leva sul valore della casa.

Cosa esiste davvero

Il mutuo di liquidità esiste: è un finanziamento garantito da ipoteca su un immobile già di proprietà, con destinazione libera. Costa però sensibilmente più di un mutuo di acquisto, e soprattutto sconta l’imposta sostitutiva al 2 % anziché allo 0,25 % riservato all’acquisto della prima casa — una differenza di otto volte sull’importo erogato che va messa nel conto fin dall’inizio.

Il prestito ipotecario vitalizio consente a chi ha superato una certa età di ottenere liquidità garantita dall’immobile, con rimborso al decesso o alla vendita da parte degli eredi. È regolato per legge e prevede l’obbligo di consulenza indipendente prima della stipula, previsione che dice molto su quanto vada esaminato con attenzione.

Nella pratica, il modo normale di mobilizzare il valore di un immobile in Italia resta venderlo, oppure indebitarsi di nuovo sul reddito usando l’immobile come garanzia.

Quello che il valore netto cambia comunque

Non sblocca credito, ma migliora le condizioni. Un rapporto più basso tra finanziamento e valore dell’immobile ottiene spread migliori, perché il rischio della banca diminuisce. E facilita l’acquisto successivo: la vendita genera l’anticipo, ed è quell’anticipo, non il valore netto in astratto, a contare nella nuova operazione.

Estinguere in anticipo rafforza la posizione

Ogni versamento imputato a capitale aumenta direttamente il valore netto e riduce il rapporto tra debito e valore. Sui mutui per l’abitazione stipulati dopo il 2007 non è dovuta alcuna penale di estinzione anticipata, totale o parziale, quindi l’operazione non ha costi. Ricorda soltanto che estinguere riduce anche gli interessi detraibili, quindi il beneficio netto è leggermente inferiore al tasso nominale finché resti entro il tetto della detrazione.

Valuta l’immobile con prudenza

Usa i prezzi effettivi di compravendite recenti di beni comparabili. Le quotazioni immobiliari pubblicate dall’Agenzia delle Entrate per zona omogenea sono un riferimento migliore di un prezzo richiesto in annuncio o di una stima automatica. La banca si baserà su una perizia, e un punto di partenza ottimistico prepara soltanto una delusione.