Eigenkapitalrechner
Eigenkapital ist, was die Immobilie wert ist, abzüglich dessen, was auf ihr gesichert ist. Kreditgeber lassen Sie nicht alles aufnehmen — sie deckeln die Gesamtverschuldung bei einem Anteil des Werts, üblicherweise achtzig bis fünfundachtzig Prozent.
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Formel
Eigenkapital und das, was Sie tatsächlich erreichen
Eigenkapital wächst auf zwei Wegen: durch Tilgung und durch Wertsteigerung. Nur einer davon liegt in Ihrer Hand, und nur einer ist sicher.
Was Sie aufnehmen können, ist eine andere Zahl. Kreditgeber deckeln den Gesamtbeleihungsauslauf über alle auf der Immobilie gesicherten Kredite hinweg, üblicherweise bei 80 bis 85 Prozent. Die Differenz zwischen dieser Grenze und dem bereits Geschuldeten ist das Verfügbare — in der Regel deutlich unter Ihrem gesamten Eigenkapital.
Der Beleihungsauslauf steuert mehr als die Kreditfähigkeit
Unter 80 Prozent kann die private Hypothekenversicherung normalerweise entfallen, und das ist oft der schnellste Weg, eine Monatsrate ohne Umschuldung zu senken. Kreditgeber verlangen dafür möglicherweise ein Wertgutachten.
Gegen die Immobilie zu leihen ist kein geschenktes Geld
Ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie ist auf der Immobilie gesichert, das Haus steht also im Risiko, wenn nicht zurückgezahlt wird. Diese Sicherheit ist der Grund für den niedrigeren Zinssatz gegenüber unbesicherten Krediten, und sie ist zugleich der Grund, vorsichtig zu sein, wenn das Geld in Konsum statt in etwas Wertsteigerndes oder in die Ablösung teurerer Schulden fließt.
Bewerten Sie die Immobilie konservativ
Nutzen Sie aktuelle Verkaufspreise wirklich vergleichbarer Objekte, keine Angebotspreise und keine automatische Schätzung. Ein Kreditgeber arbeitet mit einem Gutachten, und ein optimistischer Ausgangspunkt bereitet nur eine Enttäuschung vor.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital kann ich beleihen?
Typischerweise so viel, dass die Gesamtverschuldung 80 oder 85 Prozent des Werts erreicht. Der verfügbare Betrag ist also Ihr Eigenkapital abzüglich des Puffers, den der Kreditgeber behält.
Was ist ein guter Beleihungsauslauf?
Unter 80 Prozent lässt die PMI entfallen und eröffnet allgemein bessere Zinsen. Unter 50 Prozent ist nach jedem Maßstab komfortabel.
Eigenheimdarlehen oder Kreditlinie?
Ein Darlehen zahlt eine Summe zu festem Zins aus. Eine Kreditlinie funktioniert wie ein Rahmen, meist zu variablem Zins. Eine bekannte Einmalausgabe passt zum Darlehen; laufende oder unsichere Ausgaben zur Linie.
Baut zusätzliche Tilgung schneller Eigenkapital auf?
Ja. Sondertilgungen senken die Restschuld unmittelbar, was das Eigenkapital erhöht und den Beleihungsauslauf sofort verringert.