Comparatore affitto o acquisto
Confrontare una rata di mutuo con un affitto è il confronto sbagliato, perché una parte della rata costruisce capitale e l’affitto no — mentre interessi, imposte e manutenzione non costruiscono nulla. Questo calcolatore confronta con che cosa finisci davvero su ciascuna strada.
I dati
Il risultato
Formula
Perché il confronto abituale è mal posto
«L’affitto sono soldi buttati» tratta l’intera rata come se generasse patrimonio. Non è così. Nei primi anni di un mutuo lungo la maggior parte della rata sono interessi, e gli interessi sono persi quanto un affitto. Aggiungi l’assicurazione, le spese condominiali, la manutenzione e i costi di acquisto e vendita, e buona parte di quanto un proprietario versa ogni mese non compra nulla.
La domanda onesta non è quale rata sia più bassa, ma quale strada ti lasci con di più dopo gli anni in cui pensi davvero di restare.
In Italia entrare costa, ma uscire spesso no
È la particolarità che sposta il punto di pareggio più di ogni altra cosa, e va in direzione favorevole all’acquirente. Comprare comporta imposte e spese notarili, contenute sulla prima casa grazie all’aliquota agevolata e al criterio del prezzo-valore, più consistenti sulle seconde case. Vendere comporta la provvigione dell’agenzia.
Ma sulla plusvalenza la regola italiana è insolitamente generosa: la vendita di un immobile è tassata come reddito diverso solo se avviene entro cinque anni dall’acquisto, e nemmeno in quel caso se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o di un suo familiare per la maggior parte del periodo. Dopo cinque anni la plusvalenza non è imponibile in alcun caso, e gli immobili ricevuti per successione sono esclusi comunque.
Significa che chi compra la casa in cui vive e la tiene qualche anno non paga imposta sul guadagno — una differenza notevole rispetto a Spagna, dove la plusvalenza è tassata salvo eccezioni, o alla plusvalenza municipale che grava sul venditore in altri ordinamenti.
Sulla prima casa non si paga IMU
L’abitazione principale in cui il proprietario ha residenza e dimora abituale è esente da IMU salvo le categorie catastali di lusso. Sulle seconde case invece si paga, e su un investimento immobiliare è una voce ricorrente rilevante. Questa asimmetria — niente imposta patrimoniale sulla casa in cui vivi, niente imposta sulla plusvalenza dopo cinque anni — rende l’acquisto dell’abitazione principale fiscalmente privilegiato in modo marcato.
Si presume che chi affitta investa, altrimenti non è un confronto
Chi compra immobilizza una somma importante tra anticipo e spese. Se chi affitta la spende, l’acquisto vince banalmente e il calcolo non dimostra nulla. Qui chi affitta la investe, e investe anche la differenza mensile nei mesi in cui affittare costa meno. Se nella pratica non lo faresti, comprare è probabilmente la scelta migliore per te: un mutuo è un risparmio forzoso, e ha un valore reale.
La manutenzione è la voce che i proprietari sottovalutano
Circa un punto percentuale del valore all’anno è la regola empirica per una casa indipendente, media tra gli anni buoni e quello in cui va rifatto il tetto. In condominio i lavori strutturali arrivano per delibera assembleare: leggi i verbali delle ultime assemblee e verifica se sono già stati deliberati interventi prima di fare una proposta, perché la spesa resta a carico di chi è proprietario al momento della delibera e non compare in nessun annuncio.
Domande frequenti
Meglio affittare o comprare?
Dipende soprattutto da quanto resti, dal divario tra affitto e costo complessivo di proprietà, e da cosa faresti altrimenti dell’anticipo. In Italia il regime fiscale della prima casa sposta sensibilmente il confronto verso l’acquisto.
Quanti anni bisogna restare perché convenga?
Spesso intorno a cinque, ma varia molto. Le spese di acquisto e vendita sono l’ostacolo principale, e la rivalutazione è ciò che lo supera.
Si paga un’imposta sulla plusvalenza quando vendo casa?
Solo se vendi entro cinque anni dall’acquisto, e nemmeno in quel caso se l’immobile è stato abitazione principale tua o di un familiare per la maggior parte del periodo. Dopo cinque anni non è mai imponibile.
Perché a volte l’affitto vince anche sul lungo periodo?
Perché l’anticipo investito altrove cresce anch’esso. Quando i costi di proprietà sono alti rispetto all’affitto e la rivalutazione è modesta, la somma investita può superare il capitale accumulato nell’immobile.