Huren-of-kopencalculator

Waarom de gebruikelijke vergelijking niet klopt

“Huren is weggegooid geld” behandelt de hele hypotheeklast alsof ze vermogen opbouwt. Dat doet ze niet. In de eerste jaren van een hypotheek van dertig jaar is het grootste deel van de last rente, en rente is net zo dood als huur. Tel daar onroerendezaakbelasting, opstalverzekering, onderhoud en de kosten van kopen en verkopen bij op, en een groot deel van wat een eigenaar maandelijks betaalt, koopt helemaal niets.

De eerlijke vraag is niet welke maandlast lager is. Het is welk pad je meer oplevert na de jaren dat je werkelijk van plan bent te blijven.

De huurder wordt verondersteld te beleggen, anders is het geen vergelijking

Een koper stopt een groot bedrag in eigen inbreng en kosten koper. Geeft de huurder dat in plaats daarvan uit, dan wint kopen triviaal en bewijst de som niets. Hier belegt de huurder dat bedrag, en belegt het maandelijkse verschil in elke maand waarin huren goedkoper is. Zou je het in de praktijk niet beleggen, dan is kopen waarschijnlijk de betere keuze voor jou — een hypotheek is een gedwongen spaarplan, en dat heeft reële waarde.

Hoe lang je blijft bepaalt bijna alles

Kopen kost in Nederland enkele procenten aan kosten koper om in te stappen, en makelaarskosten om er weer uit te komen. Die betaal je hoe lang je ook blijft, dus korte periodes verdienen ze zelden terug. Het omslagpunt ligt vaak ergens rond vijf jaar, maar het schuift met waardestijging, rente en het gat tussen huur en eigenaarslasten. Zet de jaren op drie en daarna op vijftien — het antwoord kantelt vaak.

Onderhoud is de post die eigenaren onderschatten

Eén procent van de waarde per jaar is de gangbare vuistregel, en dat is een gemiddelde over goede jaren en het jaar waarin het dak eraan gaat. Op een woning van 400.000 euro is dat 4.000 euro per jaar dat een huurder simpelweg niet betaalt.