Calcolatore dei punti di sconto
Pagare una percentuale del capitale alla stipula compra un tasso più basso finché tieni il mutuo. È una scommessa sul tempo, non uno sconto: il denaro esce oggi e rientra lentamente. Il calcolatore determina il punto di pareggio e lo confronta con quanto a lungo pensi davvero di tenere il finanziamento.
I dati
Il risultato
Formula
In Italia questo prodotto non esiste
Conviene dirlo subito. Comprare un tasso più basso versando una commissione iniziale — i discount points anglosassoni — non fa parte della prassi del mutuo italiano. Le banche applicano al più una modesta spesa di istruttoria, spesso azzerata nelle offerte competitive, e stabiliscono poi lo spread in base al profilo. Il calcolatore descrive quindi soprattutto finanziamenti esteri.
L’equivalente italiano è diverso e funziona meglio: lo spread si negozia e non costa nulla. Quasi nessuno paga lo spread di vetrina. Quello effettivamente concesso dipende dall’anticipo, dal rapporto tra finanziamento e valore dell’immobile, dall’accredito dello stipendio e dalla tua credibilità nell’andare altrove.
La surroga gratuita rende ogni anticipo una cattiva idea
C’è una ragione strutturale per cui un pagamento anticipato per abbassare il tasso ha poco senso in Italia, e riguarda la facilità di uscita. La portabilità del mutuo verso un’altra banca non può comportare alcun costo per il cliente, e sui mutui per l’abitazione stipulati dopo il 2007 non è dovuta alcuna penale di estinzione anticipata.
Se uscire dal finanziamento è gratuito e sempre possibile, qualsiasi somma versata all’inizio per un beneficio distribuito su vent’anni è denaro esposto a un rischio che altrove non esiste: molto probabilmente surrogherai prima di aver ammortizzato la spesa. È esattamente il contrario di quanto accade nei paesi dove spostare un mutuo costa migliaia di euro.
Le vincolazioni sono lo scambio reale
Dove una scommessa simile esiste davvero è nelle bonifiche di spread legate alla sottoscrizione di prodotti. La banca riduce lo spread in cambio di polizze, carte o accredito dello stipendio. La differenza è che qui non paghi una commissione unica ma un premio ricorrente, e quel premio può superare il risparmio in interessi.
Calcola il costo annuo di tutto ciò che viene richiesto prima di accettare la bonifica. Una polizza vita bancaria costa di norma più di una equivalente sul mercato, ed è sostituibile: la normativa vieta di subordinare l’erogazione alla sottoscrizione di una polizza della banca stessa, e impone di presentare almeno due preventivi alternativi.
Che cosa potrebbe fare altrimenti quel denaro
Una somma anticipata compete con l’anticipo e con il fondo di emergenza. Un anticipo maggiore migliora direttamente lo spread offerto, perché le banche prezzano in base al rapporto tra finanziamento e valore, e riduce il capitale su cui corrono gli interessi. Il denaro che conservi non costa nulla e serve a qualsiasi cosa.
Domande frequenti
Si può comprare un tasso più basso pagando alla stipula?
Non è prassi in Italia. Le banche applicano al più una spesa di istruttoria e stabiliscono lo spread in base al profilo. La riduzione equivalente si ottiene negoziando, e non costa nulla.
Come si negozia lo spread di un mutuo?
Ottieni almeno un preventivo scritto da un altro istituto e portalo alla tua banca. L’anticipo e il rapporto tra finanziamento e valore dell’immobile sono gli argomenti più efficaci.
Conviene accettare le bonifiche legate ai prodotti?
Solo se il costo annuo di quanto richiesto è inferiore al risparmio in interessi. La banca non può subordinare l’erogazione a una propria polizza e deve presentarti preventivi alternativi.
Che cosa riduce di più il costo di un mutuo?
Aumentare l’anticipo, perché migliora lo spread abbassando il rapporto tra finanziamento e valore e riduce il capitale su cui maturano gli interessi.